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德國攻略
投資優勢
踏入本世紀以來，德國房地產市場逐步開放，憑住「總價低、利率低、出租易、杠杆高、漲幅穩」嘅特點，深受投資者青睞。德國購房貸款利率通常喺 2.5% 至 3.5% 之間（十年期固定利率），過去十年樓價年均漲幅超過 6%。更具吸引力嘅係，持有物業滿十年後出售，資本增值稅率為零，呢個優勢令德國成為中長期資產配置投資者嘅重要目的地。
国家概况
地理位置
德意志聯邦共和國（簡稱德國）位於中西歐，係一個議會民主制聯邦共和國，地理上分類通常被歸入西歐或中歐。德國北部與丹麥接壤，北瀕北海，東北臨波羅的海；東面與波蘭、捷克接壤，東南面與奧地利相鄰；西南面與瑞士接壤，西面與法國、盧森堡、比利時為鄰，西北面與荷蘭相連；南部與奧地利、瑞士交界處鄰近博登湖。德國國土面積為 357,021 平方公里，係歐洲第 7 大國，亦都係世界第 62 大國。全國由 16 個聯邦州組成，首都兼最大城市為柏林。德國嘅「州」相當於中國嘅「省」，但管理方式有差異：聯邦州接受聯邦統一管理，同時區域自治權更強；州以下再劃分為直轄市、縣同鎮，結構與中國嘅省、市、縣類似。
人口統計
根據德國聯邦統計局數據，截至 2024 年底，德國總人口達 8,357.71 萬人，比上年增加 12.1 萬人，增幅 0.1%。作為歐洲人口第二大國（僅次於俄羅斯），德國人口數量在世界排名第 19 位。全國劃分為 400 個市級地區，當中包括 294 個農村地區同 106 個城市地區。人口最多嘅州係北萊茵 - 威斯特法倫州，首都柏林則係人口密度最高嘅地區。華人群體主要集中喺北萊茵 - 威斯特法倫州、巴登 - 符騰堡州同巴伐利亞州
人種
德國人口以白人為主，佔比 91.7%；亞裔佔 5.6%，非洲裔佔 1.2%，其他族裔佔 1.5%。
語言
德語係歐盟範圍內母語人口最多嘅語言，使用人數超過 1 億。德國常見嘅移民語言包括土耳其語、庫爾德語、波蘭語、巴爾幹語系同俄語。調查顯示，67% 嘅德國公民可以用一種外語溝通，27% 嘅人能夠掌握兩種或以上外語。
宗教
基督宗教係德國信眾最多嘅宗教，其次為伊斯蘭教，佛教同猶太教規模較小。過去數十年間，德國兩大主要宗教團體 —— 基督新教嘅德國福音教會（EKD）同天主教會 —— 都經歷咗信眾數量持續下降，目前各自僅佔人口約 30%。隨住兩德統一後東部地區無宗教信仰人口比例上升，全國範圍內不信仰宗教嘅比例明顯增加，例如喺漢堡州，無宗教群體已經成為多數。
時區分佈
德國屬於中歐時區（CET，GMT+1），比中國時間慢 7 小時；夏令時期間則只慢 6 小時。以 2021 年為例，夏令時由 3 月 28 日凌晨 1 點開始，至 10 月 31 日凌晨 1 點結束。
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以柏林为例，夏令时从 3 月 28 日凌晨 1 点开始，至 10 月 31 日凌晨 1 点结束。
中德航班
目前中國有 9 個城市開通直飛德國嘅航班，包括北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、瀋陽、青島同香港，對應德國嘅 4 個目的地城市：慕尼黑、柏林、法蘭克福同杜塞爾多夫。每周航班數量約 294 班，飛行時長介乎 11 至 23 小時之間。通常節假日同寒暑假為旺季，經濟艙同商務艙票價接近全價，往往在 1 萬元人民幣以上；而淡季嘅單程最低票價，有可能低至 3000 多元人民幣。
經濟水平
德國係全球第三大經濟體，亦都係歐洲最大嘅經濟體。作為一個高度工業化、外貿依存度極高嘅國家，德國憑住汽車製造、電氣工業、機械製造同化工產業，喺全球長期保持領先地位，被公認為全球製造業最具競爭力嘅國家之一。數量龐大、專業化程度高、技術精湛嘅中小企業，構成咗德國經濟嘅中流砥柱。2024 年，德國國內生產總值（GDP）達 47,495 億美元，人均 GDP 為 50,836 歐元（折合 55,024 美元）。
工业德国的工业体系完整且高度发达，主要产业包括电子、航天、汽车、精密机械、装备制造及军工等。德国产品以品质精良和技术领先著称，做工细致，但成本较高。作为欧洲最大的汽车生产国，汽车产业是德国最重要的出口支柱。与此同时，德国还是全球第三大机械设备制造国，并位列全球机械设备出口第一。农牧业德国农业机械化程度极高，全国大部分土地用于农业生产，尽管农业从业人口仅占 2%–3%，但农产品产量和质量均处于世界高水平。其中，大麦和啤酒花的产量位居全球前列，为德国的啤酒酿造业提供了坚实基础。旅游业德国是全球第七大旅游目的地国，旅游业发展成熟。每年吸引大量国内外游客，带动经济贡献显著。2024 年，德国旅游业收入达 397.31 亿美元，较 2023 年的 373.74 亿美元有所增长。交通运输德国交通运输体系完善，公路、水路和航空运输均十分发达。德国的公路密度位居世界第一，以高效与便利闻名。对外贸易作为世界贸易大国，德国与 230 多个国家和地区保持经贸往来，全国近三分之一的就业人口从事出口相关工作。其主要出口产品包括汽车、机械设备、化工产品、通讯技术、供配电设备以及医学与化工设备。对外投资2018 年，德国对外直接投资达 1,326.7 亿欧元，主要流向欧美国家，其中荷兰、美国、爱尔兰、卢森堡和西班牙是主要目的地。吸收外资2018 年，外国在德国直接投资额为 891.51 亿欧元，主要来源国包括荷兰、爱尔兰、瑞士、卢森堡和美国。与中国的关系近年来，中德经贸关系日益紧密。数据显示，2020 年中国已成为德国第二大出口目的地国。以电气电子行业为例，当年对华出口总额达 233 亿欧元，同比增长 6.5%，增幅高于 2019 年，中国由此成为德国电气产品的最大出口市场。
教育资源
初等教育
德國嘅學前教育主要分為兩類：Kita（0 至 3 歲托育機構）同 Kindergarten（3 至 6 歲幼稚園）。入學時間冇硬性規定，家長可以根據小朋友嘅情況靈活選擇，而且喺適應階段可以陪同入學。
基礎教育嘅第一階段係「小學」。德國法律規定，年滿 7 歲嘅兒童必須入學，接受強制義務教育。大部分州實行四年制小學，柏林等地區則為六年制。州立小學唔收學費，小朋友通常就近入學。同好多國家唔一樣，德國小學唔強調分數排名，而係以教師嘅綜合評價衡量學生表現，更注重培養興趣同人格發展。
基礎教育第二階段（初級）呢個階段相當於國內嘅初中階段，學生有三個發展方向：職業預校：以職業教育為主，強調實踐技能培養；實科中學：注重滿足中高級職業需求，同時保留升學選擇；文理中學：以進入大學為主要目標，亦都可以靈活轉向其他發展路徑。
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基礎教育第二階段（進階）喺文理中學嘅高年級，學生可以根據興趣同未來發展方向揀選課程，為升讀大學做準備；喺職業學校，學生則接受系統嘅職業技術教育，以滿足社會對技能型人才嘅需求。
高等教育
德國嘅高等教育體系多元化，包括綜合性大學、高等專業學院、師範學院、音樂與藝術學院等。綜合性大學以科研同教學並重，可以頒授 Diplom（大學畢業文憑）、Magister Artium（文科碩士學位）同 Doctor（博士學位）。高等專業學院則注重應用型人才培養，學制 4 至 5 年，畢業可獲專業文憑。部分學院仲設有英語授課嘅進修課程（學制 1.5 至 2 年），畢業可獲碩士學位，但通常冇博士學位授予權。
醫療資源
德國嘅醫療保障體系歷史悠久，可以追溯到中世紀，係世界上最早建立全民醫療保險嘅國家之一。根據世界衛生組織（WHO）數據，2015 年德國醫療支出佔國內生產總值（GDP）嘅 11%，呢個比例喺全球處於前列水平。
目前，德國醫療體系覆蓋全民，主要由兩類保險構成：法定醫療保險（疾病基金）：適用於收入低於某個標準嘅人群，由非營利性基金提供保障。保費由僱主同僱員共同承擔，保障內容全國統一。門診費用幾乎可以全額報銷，藥品同住院費用大約 90% 可報銷。私人醫療保險：收入超過特定水平嘅人群，可以選擇參加私人保險，享受更靈活、更高端嘅醫療服務。
除此之外，公務員同社會福利受益人群嘅醫療保險，通常由政府稅收支付。德國居民仲可以透過補充性私人保險，進一步覆蓋法定保險未包含嘅醫療領域。
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體系特點分散管理、社會自治：醫療體系由社會機構負責運作，而非政府直接管理，呢種模式可以保證體系嘅獨立性同高效性。廣覆蓋、高福利：全民都能享有醫療保障，醫保支出比例高，居民嘅醫療負擔相對可控。多元化、高質量：公立同私立醫療資源並行發展，既能保證基本醫療服務嘅全面覆蓋，亦都為有額外需求嘅人群提供更高端嘅醫療選擇。
税收政策
近幾年德國樓市，無論係增值空間定回报率，都有足夠優勢！就算係外國人，一樣可以喺德國合法購房，享受同德國本地人一樣嘅價格、產權同稅務制度等權益。
個人所得稅
個人所得稅按超額累進稅制徵收，2004 年嘅最低稅率同最高稅率分別為 15% 同 42%。呢個稅種主要分四類徵收：①針對工資報酬徵收嘅工資稅；②利息稅；③按估定所得額徵收嘅估定所得稅；④按實際發生額徵收嘅非估定所得稅。1、工資稅：工資稅係個人所得稅中嘅主要稅種，大約佔全部稅收總額嘅 43%。計稅範圍包括工資、工資以外嘅收入，仲有醫生、會計師、律師、作家等專業人士嘅收入。稅基為納稅人每年嘅收入扣除開支費用後嘅淨所得，實行累進稅制。2、資本收益稅：針對個人或企業納稅人獲得嘅公司紅利、存款同帶息證券利息等徵收嘅稅項。德國公司向股東支付紅利時，須代扣 20% 嘅紅利稅；支付銀行存款、固定利息債券同其他帶息有價證券產生嘅利息時，則要徵收 30% 嘅利息稅。
公司所得税
德國係聯邦制國家，實行聯邦、州同市鎮三級課稅制度。以有限責任公司法律形式成立嘅企業，係德國公司所得稅嘅納稅主體。稅收分為共享稅同專享稅兩大類：共享稅：由聯邦、州、市鎮三級政府或其中兩級政府共有，按特定規則同比例喺各級政府之間分配；專享稅：分別劃歸聯邦、州或市鎮政府，作為其專有收入。公司所得稅屬於聯邦稅，公司所得分紅前後嘅稅率現時統一為 25%。營業稅係市鎮一級嘅專享稅，各地稅率差距較大，實際稅負大致介乎 12.6% 至 20.3% 之間。
增值税
增值稅屬於共享稅，亦都係德國最重要嘅稅種之一，徵收範圍覆蓋商品生產、流通、進口環節同服務等領域。增值稅採用發票扣稅法徵收，一般稅率為 19%；部分商品（例如食品、短途客運、書籍報紙同藝術品等）稅率為 7%。
州税 State Tax
遺產稅與贈與稅
如果死者（贈與者）或受贈者（受益人）喺死者去世時（或贈與時）係德國居民，就會對其捐贈嘅境內外財產徵收遺產稅與贈與稅；如果死者（贈與者）同受贈者（受益人）都唔係德國居民，則只對境內財產徵稅。樓產繼承人或受贈人需要繳納相應嘅遺產稅或贈與稅，呢筆稅款可以喺每年嘅免稅額度內分批繳納，從而達到免稅效果。稅率分為九個等級，具體稅率根據接受者同死者（贈與者）嘅血緣親疏關係確定。
房产税
房产税为市税，不同地区房产税差异较大，如纽约对于100万美元以上房产加收1%豪宅税，如洛杉矶的部分区域加收基建税等，房产税主要用于当地公立教育。
遗产税与赠与税
若死者(赠与者)受赠者(受益人)在死者死去时(或赠与时)是德国居民，则对其捐赠的国内外财产征收遗产税与赠与税。若死者(赠与者)、受赠者(受益人)都不是居民，则仅就国内财产征税。房产继承人或受赠人需征收相应遗产税或赠与税，可以在每年的免税额度内，分批次完成，以达到免税效果。税率分为九个等级，它是按接受者与死者(赠与者)的血缘亲疏关系确定的。
抵抵扣稅項介紹
個人所得稅中可抵扣嘅支出，大致可以分為以下三類：一、Werbungkosten職業相關必要支出（稅務局計算預扣稅額時會自動扣除 1000 歐元）。1、路費2、工作（或學習）過程中所需嘅支出3、因工作、學習或實習需要而搬遷嘅費用。二、Sonderausgabe（私人支出）包括：私人責任保險費、強制性醫療保險、護理保險、養老保險、捐贈畀公益組織嘅款項、照顧子女嘅支出（每年每個小朋友最高可抵扣 4000 歐元）、房屋翻新同維護嘅費用、給（國內）父母嘅贍養費、給前任嘅撫養費三、Außergewöhnliche Belastung（非一般性支出）指因無法避免嘅原因而必須承擔嘅較大額支出，常見類型為醫藥相關支出，例如做近視矯正手術、支付處方藥嘅額外費用等。呢類支出唔可以 100% 抵扣，收入越低、已婚人士或有子女嘅家庭，可抵扣金額越多。公司企業稅抵扣1、公司進口嘅商品或提供嘅服務，相關支出可抵扣企業稅；2、若產品同服務同時用於生產同私人用途，僅用於生產部分嘅進項稅可抵扣，抵扣比例取決於產品用於生產嘅佔比；3、當公司嘅進項稅超過銷項稅時，超出部分可申請退稅；4、用於商業目的嘅土地，其對應嘅進項稅可抵扣。
房產市場
2015 年至 2025 年期間，德國樓價進入快速、大幅上漲嘅階段。單從 2010 年到 2019 年，德國房地產價格至少上漲咗 50%。不過，隨住利率上升，德國房地產嘅長期繁榮喺 2022 年陷入停滯。2022 年德國購房價格大約下降咗 8%，其中獨戶住宅價格相較 2022 年峰值跌幅尤其明顯，高達 8%；之後依次係建築用地同公寓，大城市嘅樓房同建築用地價格平均跌幅為 13%，中等城市獨戶住宅價格跌幅更高達 16%。2024 年，德國建築用地、住宅同公寓嘅平均價格，相比 2023 年再進一步下降 5%，但自 2024 年年中起，樓價又開始顯現回升跡象，並逐漸上漲。
德國住房市場展望（2020-2035）
過去十年，超過 450 萬名新移民移居德國，但建築業始終無法跟上住房需求增長嘅步伐。截至 2020 年，持續嘅供需失衡已經造成 100 萬套住房短缺。正因為住房嚴重短缺，新冠疫情對住宅市場嘅影響相對有限，反而機構投資者對房地產嘅需求可能因疫情進一步增加。避險需求同低利率環境，推動德國樓價喺 2020 年大幅上漲，呢個趨勢預計可能持續數年。到 2035 年，德國住房存量嘅市值預計將達到 15.3 萬億歐元，同期樓價平均上漲 42.13%。預計消費者喺住房租金上嘅支出亦會遵循類似走勢，喺 2020 年至 2035 年期間增長 44.48%。
經紀行業特點介紹
德國樓產經紀行業嘅業務內容同國內大致相同，但佣金費用存在差異。私人樓產出售嘅平均佣金率為 5.95% 至 7.14%，呢筆佣金可由買賣雙方平攤，亦可以由買家單獨承擔或賣家單獨承擔，具體通過雙方協商確定。對中國投資者嘅政策或投資情況德國購房冇限購政策，投資者可以購買多套樓房，亦可以申請貸款。當地購房貸款利率低，適合透過低利率撬動高杠杆進行投資；而且德國目前處於房地產市場發展初期，未來增值空間大，暫時仲冇大量國內買家涉足，投資價值相對更高。
市場數據
呢係 2025年歐盟統計局公佈嘅數據：2009 年之前德國樓價整體比較平穩；由 2009 年開始就一路上漲，尤其係 2015 年之後，德國樓價進入快速攀升階段。2010 年至今，德國住宅平均價格上漲咗超過 50%；柏林、慕尼黑、漢堡、法蘭克福、杜塞爾多夫、科隆同斯圖加特呢七個大城市嘅樓價，早就已經翻倍。一线城市嘅樓房向來都係比較稀缺嘅資源，以柏林為例，可以參考過去 10 年嘅樓價走勢：2025年德國一线城市公寓均價柏林：價格同比上漲 7.2%，中位數價格為每平方米 4,743 歐元；漢堡：價格同比上漲 9.5%，中位數價格為每平方米 4,750 歐元；科隆：價格同比上漲 10.6%，中位數價格為每平方米 3,609 歐元；杜塞爾多夫：價格同比上漲 6.9%，中位數價格為每平方米 3,338 歐元；慕尼黑：價格同比上漲 5.1%，中位數價格為每平方米 7,882 歐元；法蘭克福：價格同比上漲 5.5%，中位數價格為每平方米 4,138 歐元；斯圖加特：價格同比上漲 7.3%，中位數價格為每平方米 4,037 歐元。2025 年，德國南部地區嘅公寓價格同比漲幅最大。其中，慕尼黑以每平方米平均 7,882 歐元嘅價格喺德國排名前列，緊隨其後嘅係漢堡，第三位為柏林，第四位則係法蘭克福。
租金回报
目前德國租金嘅漲幅比樓價漲幅更快，所以政府上年都要推出一些政策去抑制租金上漲。租金上漲嘅主要原因係市場需求大，可參考 2025 年部分城市嘅租金情況：當中表現較好嘅大城市包括柏林、科隆、法蘭克福、漢堡、慕尼黑等。同中國嘅北京、上海、廣州一樣，呢啲主要城市吸引咗更多優質人口流入，能夠持續保持穩健嘅租金收益。如圖所示，2004 至 2025 年期間，德國公寓租金持續上漲，而且七大主要城市嘅公寓租售比，明顯高過德國其他地區。從圖表可見，喺德國置業，建議優先考慮德國一線發達城市 —— 不單可以獲得持續嘅高租金收益，而且租金持續上漲，漲幅亦超過其他城市。
投資前景
1、2000-2035 年歐洲 GDP 漲幅截至 2020 年，德國係世界第三大出口國，經濟總值超過 3.32 萬億歐元。德國擁有極其熟練嘅勞動力同高水平嘅創新能力，研發投入排名世界第四。預計 2020 年至 2035 年期間，德國 GDP 將增長至 5.29 萬億歐元（增幅 59%），會繼續保持歐洲最大嘅經濟增量，增量超過 1 萬億歐元。2、政府債務與 GDP（%）嘅比較德國嘅債務佔 GDP 比例，一直處於歐洲國家中較低嘅水平，被視為歐盟內投資風險最低嘅國家之一。3、2011-2025 年歐洲失業率趨勢德國穩定嘅經濟體系，造就咗歐盟最低嘅失業率。2025 年德國失業率僅有 3%，就算喺疫情期間，失業率亦只係上漲至 4%—— 相比其他歐盟國家，失業率漲幅更小，恢復速度亦更快。4、德國人口趨勢（2000-2035）德國係歐盟人口最多嘅國家，而且受歐盟其他國家政治不確定性同經濟危機影響，近 10 年有 450 萬歐盟移民移居德國，令德國目前嘅就業人口達到 4700 萬。未來 15 年，預計萊比錫人口將增加 13%，柏林同慕尼黑人口將增加 10%。
熱門城市：
柏林係德意志聯邦共和國嘅首都，亦都係德國最大嘅城市，現有居民約 340 萬人。柏林位於德國東北部，四面被勃蘭登堡州包圍，施普雷河同哈弗爾河流經該市。柏林亦係德國十六個聯邦州之一，同漢堡、不來梅並列為德國僅有嘅三個城市州。無論從文化、政治、傳媒定科學角度講，柏林都算得上係世界級城市。該市經濟主要以服務業為基礎，包括各類創意產業、傳媒集團，以及多個議會舉辦地點。
置業指南
面積計算差異中國：買樓嘅得房率大約 70% 至 80%（有公攤面積）德國：得房率為 100%，仲會額外贈送陽台面積。交易稅費差異德國：訂房後先要向政府繳納稅費，包括律師費、土地登記費、過戶費；整個過程有律師參與，客戶嘅資金會安全存放喺律師托管賬戶，之後先簽訂購房合同。中國：先簽訂購房合同，開發商收到全款後，辦理過戶時才繳納稅費；全程冇律師參與，資金直接支付畀開發商。養房成本差異貸款利率：德國：貸款利率介乎 2.8% 至 3.3% 之間。中國：貸款基準利率為 4.65%，但存在利率加點情況，幾乎所有城市嘅實際利率都高於呢個基準比例。持有期間物業費：德國：物業費包含會所、泳池等設施嘅使用權。中國：好多地方嘅物業費唔包含會所使用費，若需使用要單獨付費。產權差異德國：外國人購房冇任何限制，物業為永久產權。中國：住宅用地產權年限為 70 年，而且外國人購房有套數限制，例如喺北京只可以擁有 1 套物業。建議：德國購房全程有律師參與，過程安全有保障；而且德國貸款利率低，可利用小資金撬動高杠杆，適合用作投資。
購房費用
一次性購房費用1、律師費約 3000 歐元，最終金額以律師實際收費為準。2、土地註冊費為 0.5%，公證費約 1.5%。3、物業購置稅約 6%。4、如需申請貸款，會產生貸款手續費，根據銀行不同，費率約 1% 左右。養房費用種類持有期間需繳納物業費：空置公寓由業主繳納，已出租嘅房屋則由租客繳納。招租及租客管理費：約為租金總額嘅 12%。樓產出售1、樓產交易所得稅透過買賣樓產獲得盈利，需繳納 15% 至 25% 嘅差價盈利稅。若係自用樓宇持有超過兩年、出租樓宇持有超過十年，則可豁免繳納呢項稅款。2、遺產稅與贈與稅樓產繼承人或受贈人需繳納相應嘅遺產稅或贈與稅，可在每年嘅免稅額度內分批繳納，從而達到免稅效果。3、資本收益稅德國對租金收入徵收資本收益稅，但如果租金用於償還樓按貸款，呢部分金額屬於稅項减免範圍，無需繳納呢項稅費。
貸款須知
若你係學生或海外投資者，一樣可以申請樓按貸款，利率大約在 2.9% 至 3.3% 之間，具體利率因個人情況而異，最高可貸到購房款嘅 50% 至 70%。銀行會接受你在中國嘅資產同收入，作為貸款評估嘅參考因素。若用外國（非德國）嘅工資收入申請貸款，需提供嘅材料包括工資證明，以及相當於購房款 30% 至 50% 嘅資產證明。貸款審批時間大約 3 至 4 周，若購買嘅係二手樓，需由第三方機構進行樓宇評估。所需材料1、護照首頁複印件；2、托管賬戶個人資金到賬證明（資金額通常為樓價加購房雜費總和嘅 30% 至 50%）；3、買方簽字嘅貸款申請表格（由銷售主管提供並指導填寫）；4、德國或歐洲銀行嘅賬戶信息；5、樓產信息材料（由銷售主管負責準備）；6、個人收入工資單或附加工資證明（中文材料需翻譯成德文）；7、其他資產收入證明，例如樓產證、租金收入證明等（中文材料需翻譯成德文）。
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李杨
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