加拿大攻略

加拿大以相對寬鬆嘅移民政策、完善嘅福利同教育體系、高質量嘅生活環境聞名。作為全球第九大經濟體，加拿大喺經濟、政治、金融等領域保持長期穩定同高效運作，財政狀況充裕，投資收益穩定可期。同時，加拿大企業所得稅嘅實際稅負喺發達國家當中處於較低水平，對海外投資者具有明顯吸引力。

加拿大位於北美洲北部，東面瀕臨大西洋，西面緊鄰太平洋，西北部與美國阿拉斯加州接壤，南部同美國本土相鄰，北部則面向北冰洋，部分領土延伸至北極圈。國土面積達 998 萬平方公里，排名世界第二，僅次於俄羅斯。首都為渥太華，全國由十個省同三個地區組成，主要城市包括溫哥華、多倫多同蒙特利爾。相比中國，加拿大國土更為遼闊，但整體緯度更高，氣候以副極地大陸性氣候同溫帶大陸性濕潤氣候為主，北部地區則屬於極地嚴寒氣候。

根據 Worldometer 2025 年數據，加拿大總人口已達 40,126,723 人，位列全球第 38 位。由於緯度較高，大約 80% 嘅居民集中喺南部，距離美加邊境 150 公里範圍內。全國人口主要分佈喺安大略省嘅多倫多都會區、魁北克省嘅蒙特利爾都會區，以及不列顛哥倫比亞省嘅溫哥華都會區。族裔構成方面，根據 2021 年人口普查，華裔加拿大人約 172 萬，佔總人口 4.7%，主要集中喺溫哥華同多倫多。

2021 年人口普查數據顯示，歐裔加拿大人佔比 52.5%，當中主要包括英裔、法裔、蘇格蘭裔、愛爾蘭裔同德裔。亞裔佔比 19.3%，其中華裔比例最高，達 4.7%（約 172 萬人）；其他群體包括原住民（6.1%）、非裔（3.8%）、拉丁裔（2.5%）等。有色少數族裔群體嘅整體比例不斷上升，加拿大統計局預測，到 2031 年呢個群體將佔全國人口嘅三分之一，屆時會與現今美國嘅多元格局相近。

加拿大擁有英語同法語兩種官方語言。大約 59.7% 嘅居民以英語為母語，21.4% 以法語為母語。全國共使用 11 類第一語言，細分有超過 65 種語言同方言。截至 2021 年，約 820 萬居民嘅母語既非英語亦非法語。常見嘅非官方語言包括普通話同粵語（合計約 168 萬人使用）、旁遮普語（76.3 萬人使用）、西班牙語（55.4 萬人使用）、德語（62.2 萬人使用）以及意大利語（28.4 萬人使用）。

加拿大憲法保障宗教自由同文化多元。根據 2016 年人口普查，53.3% 嘅居民信仰基督教，其中天主教徒佔總人口嘅 29.9%，係最大教派；新教當中，加拿大聯合教會佔 3.3%，聖公會佔 3.0%，浸信會佔 1.2%。大約 34.6% 嘅居民表示無宗教信仰。其他主要宗教包括伊斯蘭教（4.9%）、印度教（2.3%）、錫克教（2.1%）、佛教（1.0%）同猶太教（0.9%）。

加拿大橫跨 6 個時區，分別係太平洋時間（PST）、山區時間（MST）、中部時間（CST）、東部時間（EST）、大西洋標準時間（AST）同紐芬蘭標準時間（NST），與北京時間分別相差 16、15、14、13、12 同 11.5 小時。每年 3 月第二個星期日至 11 月第一個星期日實行夏令時，會統一將時間調快 1 小時；其餘時間則為冬令時。舉例來講：在溫哥華（PST）：若 5 月 1 日夏令時上午 10 點，當地時間需加上（16-1）小時，即為北京時間 5 月 2 日凌晨 1 點；而在多倫多（EST）：若 12 月 1 日冬令時上午 10 點，對應北京時間則係當日晚上 11 點。

目前中加之間共有 4 個直飛航點，分別係溫哥華、多倫多、蒙特利爾同卡爾加里。中國大陸則有 13 座城市可直飛加拿大，包括北京、上海、廣州、成都、瀋陽、廈門、鄭州、昆明、南京、杭州、青島、重慶同天津。其中，北京同上海往返溫哥華、多倫多嘅航線最為密集，可實現每日一班，飛行時長約 10 至 14 小時。機票價格受季節影響明顯：淡季經濟艙多在 3500 至 4500 元人民幣之間，旺季則經常突破 1 萬元人民幣。

根據世界銀行數據，2025 年加拿大 GDP 總額達 2.24 萬億美元，同比增長 1.5%，位列全球第 9；人均年收入約 53,558 美元，排名全球第 22。失業率方面，2020 年受疫情衝擊一度升至 9.5%，但之後逐步回落至 2025 年嘅 7%，較 2019 年嘅 5.6% 略有上升。通脹則保持在 2.4% 左右，過去十年年均水平約 2.5%，略高於大多數發達經濟體。貿易領域上，中加關係愈來愈緊密。2020 年雖受全球疫情影響，加拿大出口總額同比下降 11.85%，但對中國出口額逆勢增長 8.12%，佔總出口額嘅 4.8%；進口方面亦保持韌性，從中國進口額同比上升 1.91%。呢個數據表明，中加貿易往來潛力依然強勁，未來合作空間相當廣闊。

加拿大嘅基礎教育體系分為學前教育、小學同中學，其中小學同中學屬於義務教育。由於加拿大冇聯邦統一嘅教育部，具體安排由各省省政府獨立負責，但整體架構大致相同。幼兒園通常係 4 至 5 歲入學，學制 1 至 2 年。除咗新不倫瑞克省同新斯科舍省規定必須就讀之外，其他省份都屬於自願選擇。小學一般 6 至 7 歲入學，學制 6 年，從一年級到六年級，大多數課程由一位教師全程教授。中學階段分為初中同高中。初中只有兩年（7 至 8 年級），主要幫助學生適應不同教師同課程嘅切換，為之後更高強度嘅學習做準備。高中則係 4 年，各省規定略有差異：多數省份學生 16 或 18 歲畢業，加拿大法律要求學生至少就讀到 16 歲；安大略省同新不倫瑞克省則要求讀到 18 歲，或者取得高中文憑先可以離開校園；魁北克省嘅學生只需完成 11 年級，之後進入為期兩年嘅 CEGEP（普通與職業教育學院），提前探索學術或職業方向，為揀選大學做鋪墊。除咗公立學校之外，家長亦可以揀選私立學校或教會學校。私立學校學費高昂，但課程靈活性更高；教會學校則會在常規課程之外增加宗教教育內容。加拿大同樣實行學區劃片制度，居住地址決定子女能否入讀對應嘅公立學校；如果想跨區入學，就需要額外申請。國際學生必須持有學生簽證同錄取通知書先可以入讀。比起中國嘅九年義務教育，加拿大實行十二年義務教育。課程安排更注重討論、辯論同個人特長發展，著重培養批判性思維同興趣特長，學業壓力相對較輕。

喺 QS 2025 世界大學排名當中，加拿大一共有三所高校打入前 100 名：多倫多大學（第 25 位），位於多倫多；麥吉爾大學（第 29 位），位於蒙特利爾；英屬哥倫比亞大學（第 38 位），位於溫哥華。加拿大國內排名前十嘅大學，除咗上述三所之外，仲包括：第 4 名：麥克馬斯特大學（位於漢密爾頓）；並列第 4 名：阿爾伯塔大學（位於埃德蒙頓）；第 6 名：蒙特利爾大學（位於蒙特利爾）；第 7 名：滑鐵盧大學（位於滑鐵盧）；第 8 名：渥太華大學（位於渥太華）；第 9 名：西部大學（位於倫敦）；並列第 9 名：卡爾加里大學（位於卡爾加里）。加拿大嘅頂尖高校分佈相對分散，唔似部份國家集中喺一線城市，呢個情況令到教育資源喺全國範圍入面更均衡。同中國相比，加拿大打入世界前 100 嘅高校數量略少（中國有 5 所），但申請難度整體低過清華、北大等國內頂尖學府。除咗少數熱門專業之外，競爭壓力相對溫和。同多數海外高校一樣，加拿大嘅大學普遍實行「寬進嚴出」嘅模式，入學相對容易，但畢業標準好嚴格。學生喺求學階段最大嘅挑戰，往往集中喺大學時期。

根據加拿大憲法，醫療衛生主要由各省負責，其公共醫療保險制度叫做「加拿大國民醫療保險」（Medicare）。國民醫保覆蓋大約 70% 嘅醫療需求，其餘部份比如處方藥、牙科同眼科服務，通常要由個人承擔。大約 65% 至 70% 嘅加拿大人擁有補充性私人保險，用嚟彌補 Medicare 嘅不足；呢類保險好多由僱主提供，部份弱勢群體則透過社會救助項目獲得。2024 年，加拿大醫療總支出預計達到 3720 億加元（人均約 9054 加元），佔本地生產總值（GDP）嘅 12.4%，創下歷史新高。根據弗雷澤研究所（Fraser Institute）2024 年嘅報告，喺 31 個實行全民醫保嘅高收入國家當中，加拿大醫療支出佔 GDP 嘅比例排行第六。雖然投入水平唔低，但喺新生兒死亡率、慢性病管理、就醫等候時間，以及處方藥同牙科服務覆蓋率等方面，仍然面對一定挑戰。

加拿大被稱為「萬稅之國」，因為佢對在世居民嘅個人所得稅同消費稅水平都比較高，但係其稅制入面並冇設立遺產稅。加拿大實行聯邦、省（或屬地）同地方三級徵稅制度，每年 4 月 1 日至次年 3 月 31 日為一個財政年度。同美國唔一樣，加拿大容許符合資格嘅公民或者永久居民喺海外工作時，成為非稅務居民。非稅務居民通常只需要對來自加拿大嘅收入繳稅。要留意嘅係，雖然冇遺產稅，但去世者嘅資產喺轉移之前，可能會產生資本增值稅。加拿大已經同全球 84 個國家簽署咗生效嘅《避免雙重徵稅協定》。喺一個公曆年度內，喺加拿大臨時居住超過 183 日嘅非居民個人，會被視為整個年度嘅稅務居民，對海外收入實行差額稅率徵稅。主要稅種：所得稅：加拿大公民、永久居民，或者喺加拿大工作、經商嘅人，都需要向聯邦同省份繳納所得稅。稅務居民要申報全球收入，如果喺境外持有超過 10 萬加元嘅投資，仲必須提交 T1135 表格。報稅截止日期通常係每年 4 月 30 日，自僱人士可以延至 6 月 15 日，但應繳稅款仍需喺 4 月 30 日前繳付。聯邦所得稅率表：省所得稅：2025 年，加拿大聯邦政府實施咗中產階級稅收減免措施，將最低邊際稅率從 15% 降低至 14%，由 2025 年 7 月 1 日起生效。加拿大嘅個人所得稅採用累進稅制，稅率同收入區間因省份而異。各省最低稅率通常喺 5% 左右，隨住收入增加而遞增，高收入部分嘅稅率可以超過 20%。個人需要向聯邦政府以及所屬省份繳納所得稅，申報收入包括薪金、利息、退休金、救濟金等，稅率會隨住收入級別逐步上升。資本增值稅：呢個稅種針對出售資產所獲得嘅利潤徵收。2025 年，加拿大仍然實行終身資本增值免稅額（Lifetime Capital Gains Exemption, LCGE）制度，適用於合資格嘅小型企業股份、農場同漁業財產。普通資本資產出售產生嘅利潤，免稅額以外嘅部分按 50% 嘅納入比例計入應稅收入，再減去可抵扣嘅資本虧損，之後按個人所得稅邊際稅率繳納。每戶家庭只可以擁有一處主要自用住宅（Principal Residence），出售時增值嘅部分通常可以豁免繳納資本增值稅。如果出售嘅物業同時符合自用住宅條件，稅務居民可以按最長四年嘅主要居所豁免申請免稅。舉個例子：如果買家購入一處物業後將其出租 5 年，呢段期間又冇其他自用住宅，咁物業出售時產生嘅增值當中，只有按照持有期間實際作為主要居所嘅比例計算出來嘅資本利得，先可以享受免稅；其餘年度嘅資本利得，就需要繳稅。社會保障稅：加拿大幾乎所有有收入嘅人，每年都需要向加拿大養老基金（CPP）繳納社會保障稅。2025 年，年收入超過 3,500 加元嘅僱員，需按收入嘅 5.95% 繳納呢個稅項，剩低嘅部分由僱主支付；自僱人士則需要承擔僱員同僱主兩部分嘅稅款，總計比例為 11.9%。對於年收入超過 71,300 加元嘅部分，仍然按上限金額繳納，超出上限嘅收入唔再計入供款額。與此同時，針對年收入介乎 71,300 至 81,200 加元之間嘅部分，適用增強版 CPP 供款規則：僱員同僱主各自繳納 4%，自僱人士總計繳納 8%。消費稅：消費稅亦都叫做商品和服務稅（GST），喺加拿大購物消費時會自動扣除。全國統一嘅消費稅稅率為 5%，各個省份仲有單獨嘅省稅：安大略省（簡稱安省）省稅係 8%，愛德華王子島省稅係 10%，阿爾伯塔省同西北地區則豁免省稅。財產稅：財產稅，俗稱地稅，由市政府負責徵收，用於支付學校運作、警察服務、消防服務、道路維修以及其他本地公共服務嘅開支。徵收對象主要包括房產同汽車：汽車方面，購買時需要繳納一次註冊費，之後每年透過牌照費繳納相關稅款，例如魁北克省每年嘅汽車牌照稅為 137 加元。房產稅方面，按物業評估值嘅某個比例徵收，具體稅率每年可能會有變動，而且唔同城市同省份之間會有少少差異。例如，多倫多嘅住宅物業稅率為每 100 加元評估值繳納 0.601087 加元，溫哥華嘅住宅物業稅率為每 1,000 加元評估值繳納 3.11827 加元。繼承和贈與稅：加拿大冇正式嘅繼承稅。當將現金贈送畀他人時，贈與人同受贈人都唔使繳納贈與稅；但當將資產贈送畀他人時，贈與人需要按照資產處置嘅損益，申報資本利得或損失相關嘅稅項。

開放嘅競爭環境：加拿大房地產業起步比較早，至今已經有近 100 年歷史，係一個相對開放、自由競爭嘅市場。政府唔會直接干預調控房地產市場，整體上呈現穩步增長嘅健康發展態勢。專業規範化管理：全國範圍入面有 100 多個唔同層次嘅房地產協會，負責監督房地產市場相關政策嘅執行情況。所有房地產經紀人都要經過嚴格嘅專業培訓，並通過考試取得經紀執照先可以開展工作。MLS 系統（Multiple Listing Service）：加拿大房地產經紀公司統一納入 MLS 會員聯盟，由加拿大房地產協會負責管理。持牌經紀人可以通過網站共享房源信息，普通公眾亦都可以上 MLS 查詢，只不過獲取嘅信息冇經紀人咁詳盡。交易安全：加拿大樓價好透明，喺樓宇交易過程中，有唔同第三方機構協助推進流程，包括估價公司、驗樓公司、公證機構、銀行、保險公司、律師、以及專業持牌經紀人。每一個機構都發揮自身職能，確保樓宇買賣公平合理。佣金制度：通常由賣方支付雙方經紀人嘅佣金，一般中介佣金總額唔會超過交易標的售價嘅 5%，呢個比例可以商議。買家一般唔需要為自己聘請嘅買家經紀人支付中介費用。對中國投資者政策：1、住宅類：由 2023 年 1 月 1 日起，加拿大實施針對外國買家嘅禁購政策，禁止非加拿大公民同永久居民購買住宅物業。呢個禁購政策原本定於 2025 年 1 月 1 日到期，而家已經延長至 2027 年 1 月 1 日。禁購範圍覆蓋所有住宅物業，包括獨立屋、聯排別墅同公寓；但唔適用於位於城市人口普查區以外嘅住宅物業，亦都唔適用於某些特定情況，例如繼承、離婚、法院命令等。2、商業類：冇限制。

加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association，簡稱 CREA）發布嘅 2025 年 8 月樓市報告顯示：截至 2025 年 8 月，加拿大房屋銷量比上個月增長 3.8%，同比增長 6.6%，呢個成績係四年以來表現最好嘅 8 月。主要城市樓價：溫哥華：2024 年第四季度平均樓價為 118.54 萬加元（$1,185,400），同比增長 5%。多倫多：2024 年第四季度平均樓價為 108.59 萬加元（$1,085,900），同比持平。截至 2025 年 8 月，加拿大房地產市場呈現銷量增長、價格穩定嘅趨勢。但係，由於高利率同經濟不確定性嘅影響，買樓人士嘅收入增長受到限制，導致住房負擔能力下降。加拿大各省省會城市嘅房屋平均售價：2019 年 8 月至 2021 年 6 月加拿大樓房平均售價走勢圖，2019 年 8 月至 2021 年 6 月加拿大樓房月平均銷售數量走勢圖。

2025 年第一季度，溫哥華係人口普查大都會區（CMA）入面，兩居室公寓平均租金最高嘅地區，金額為 3,170 加元；之後依次係多倫多（2,690 加元）、維多利亞（2,680 加元）同渥太華（2,490 加元）。與此相比，蒙特利爾排名第 17 位，平均租金為 1,930 加元。魁北克省規模較細嘅 CMA 平均租金最低，包括德拉蒙德維爾（1,200 加元）同舍布魯克（1,250 加元）。由於潛在租戶通常會面對比長期租戶更高嘅租金 （呢類租金反映咗以往租約嘅水平，仲可能受租金管制條例約束 ）所以租金報價可以反映當前嘅市場趨勢。

配置建議：現時，對於有加拿大本地身份嘅人士而言：自住買房者：有加拿大當地身份、收入穩定，能夠承受當前利率同首付要求，並以長期（≥5 至 10 年）持有為目標嘅話，買房仍然係合理選擇。但對於進行短期投機或者高杠杆嘅投資者，受租金回落、供應增加同利率不確定性影響，而家並唔係最佳時機，建議態度更謹慎，並優先進行局部市場分析同現金流壓力測試。至於冇當地身份嘅買家，建議諮詢專業資產配置顧問，根據自身需求制定更詳細嘅配置規劃同方案建議。

加拿大係一個經濟發展極不均衡嘅國家，主要經濟發展同人口都集中喺幾個大城市，例如溫哥華、多倫多、蒙特利爾。溫哥華憑住宜人嘅氣候，加上現代化大都市嘅魅力，吸引住世界各地嘅人嚟。呢度公寓中位價介乎 80 萬至 85 萬加元（CAD800,000 ~ CAD850,000），每平方呎平均價格為 1,206 加元（CAD1,206 / 平方呎）。溫西係傳統富人區，本那比、列治文則係好多移民嘅聚集地，華人比例亦好高，樓價相對亦更平。多倫多係一座年輕又充滿活力嘅城市，滿載機會同挑戰。公寓中位價約 58 萬至 62 萬加元（CAD580,000 ~ CAD620,000），每平方呎平均價格約 1,100 至 1,200 加元（CAD1,100 ~ CAD1,200 / 平方呎）。北部嘅樓宇比南部更新，大部分華人居住喺北约克、世嘉堡、萬錦等區域。

永久產權：中國嘅土地歸國家所有，民用住宅嘅土地批租年限為 70 年。而喺加拿大，絕大部分物業都係永久產權，土地產權亦可以由私人擁有，仲可以世代傳承畀子孫後代。無公攤：加拿大嘅公寓冇公攤面積。相比中國通常 70% 至 80% 嘅得房率，加拿大 100 平方米嘅房屋面積，實際使用空間相當於中國 130 多平方米嘅單位。

1、海外買家稅；2、加拿大購房嘅手續由律師全程負責，包括審查業主嘅業權、物業嘅抵押權、買賣協議同產權過戶等一係列工作。；3、房產過戶費用：樓價 0 至 20 萬加元（CAD20 萬）嘅部分，需繳 1% 費用；超出 20 萬加元嘅部分，則按 2% 繳納。4、商品購置消費稅：如果購買嘅係全新樓，必須繳納約為樓價 5% 嘅商品購置消費稅（即 GST）。5、產權證書費用：大約 1000 至 2000 加元（CAD1000~CAD2000）。6、房屋檢查費：根據樓價而定，大約 300 至 1000 加元（CAD300~CAD1000），樓價越高，檢查費用越貴。7、房屋保險及家庭財產保險：每年嘅房屋保險費大約係當前樓價嘅 0.1% 至 0.2%，保費計算取決於樓齡、樓宇狀況、所處區域、自住或出租、保單覆蓋範圍，以及業主以往是否有索賠記錄等因素。如果需要貸款購房，所有貸款機構都會要求購買房屋保險。其中，公寓、城市屋嘅保險費大約 150 至 450 加元（CAD150~CAD450）或以上；獨立屋則 1000 至 8000 加元（CAD1000~CAD8000）或以上，具體金額不等。8、房屋評估費：用於對所購樓宇嘅價值進行估算，費用大約 150 至 350 加元（CAD150～CAD350）。持有成本：1、物業稅 / 土地稅：加拿大各省同城市嘅物業評估週期唔一樣，通常每 1 至 4 年會對物業進行一次估價，並按估價金額收取物業稅，具體稅金視地點同樓宇情況而定。例如溫哥華地區，政府每三年會對物業進行一次評估。2、物業管理費：物業管理費為每平方呎 0.42 至 0.6 加元（$0.42-$0.6 / 平方英尺），注意 1 平方米約等於 10.76 平方呎。其中，新樓嘅管理費較低，舊樓則較貴；一般公寓需要支付呢項費用，每月大約 200 至 750 加元（CAD200-CAD750）或以上，金額不等。獨立屋通常無呢項費用，具體情況需根據項目規定確定。出租成本：1、出租管理費：業主可以根據自身情況決定出租樓宇嘅方式。如果係短期出租，或者業主唔常居住，通常會委託房屋托管公司代為管理同出租。呢項費用主要按房型同面積計算，每月收費介乎 100 至 400 加元（CAD100~CAD400），金額不等。2、所得稅：喺加拿大，租金收入屬於需要報稅嘅收入，持有出租物業嘅納稅人每年都要申報相關所得。申報需按照加拿大聯邦每年嘅稅收規定進行，所得稅率會按年收入分級計算，而且各省嘅個人所得稅率亦有差異。租金收入稅計算公式：租金收入稅 = （淨租金收入） × （聯邦稅率 + 省稅率），報稅頻次為每年一次，若欠稅金額較大，需按季度預繳稅款。計算淨收入時，可以扣除物業稅、物業管理費、保險費、維修費等相關費用。出售成本：1、中介費：費用約為成交金額嘅 4% 至 5%；2、律師費；3、資本增值稅：（1）投資房（非自住）：應稅增值 = 出售價格 - 購入價格 - 可扣除成本（例如裝修費、銷售費用等）。50% 嘅增值金額會計入應稅收入，再按個人所得稅率繳納稅款。（2）自住房：通常可豁免繳納資本增值稅。