澳大利亞攻略

過去 40 年間，澳大利亞房地產市場保持住長期穩定增長，一直都受到全球投資者嘅青睞。其扎實嘅經濟同政治格局，再加上喺旅遊、教育、移民同醫療保健等方面嘅綜合優勢，共同構成咗獨特嘅吸引力。不過，對大多數海外買家而言，澳大利亞最大嘅魅力其實係生活方式本身：氣候溫暖舒適、陽光充足，文化氛圍豐富多元，仲有全球公認嘅高宜居度，令佢被譽為「世界上最適合居住嘅國家之一」。所以，無論係投資置業，定係追求生活品質，澳大利亞始終都係國際買家嘅理想目的地。

澳大利亞聯邦（Australia，常用縮寫為 AU 或 AUS）位於南半球中部、東半球東部，係一個實行議會制君主立憲制同聯邦制嘅國家。作為大洋洲面積最大嘅國家，亦都係全球第六大國土面積國家，澳大利亞包含咗整個澳大利亞大陸、塔斯馬尼亞島同聖誕島等多個海外島嶼，總面積約 769 萬平方公里，與美國本土面積相近。佢四面環海，冇陸上鄰國，周邊國家都要隔海相望：東南方向係新西蘭，東北方向係巴布亞新畿內亞、瓦努阿圖同斐濟等太平洋島國，北部同西北方向則與印尼、東帝汶等東南亞國家相鄰。

澳大利亞一共劃分為 6 個州同 2 個地區，分別係新南威爾士州、維多利亞州、昆士蘭州、南澳大利亞州、西澳大利亞州、塔斯馬尼亞州，以及北方領地同首都領地。首都係堪培拉，最大城市係悉尼，其他主要城市包括墨爾本、珀斯同布里斯本。作為全球第 12 大經濟體，澳大利亞係高度發達嘅資本主義國家。佢唔單止自然資源豐富、農牧業發達，仲建立咗完善嘅高福利體系，令居民可以享受多樣又齊全嘅社會保障。澳大利亞元（AUD）係其官方貨幣，亦都係全球第五大流通貨幣。

澳大利亞係世界上唯一一個國土覆蓋整塊大陸嘅國家，所以亦都經常被叫做「澳洲」。佢係典型嘅移民國家，長期奉行多元文化政策。人口高度都市化，主要集中喺東南沿海城市，大片內陸地區人口稀少。悉尼同墨爾本連續多年入選「全球最宜居城市」，唔單止吸引大量新移民，亦成為國際留學生嘅首選目的地，令教育業逐漸發展成澳大利亞嘅重要支柱產業。同中國相比，澳大利亞「州」嘅劃分大致等同於中國嘅省級行政單位；但空澳大利亞係世界上唯一一個國土覆蓋整塊大陸嘅國家，所以亦都經常被叫做「澳洲」。佢係典型嘅移民國家，長期奉行多元文化政策。人口高度都市化，主要集中喺東南沿海城市，大片內陸地區人口稀少。悉尼同墨爾本連續多年入選「全球最宜居城市」，唔單止吸引大量新移民，亦成為國際留學生嘅首選目的地，令教育業逐漸發展成澳大利亞嘅重要支柱產業。同中国相比，澳洲嘅州划分大致等同于中国嘅省级行政区；但係喺空间分布上，佢嘅人口主要集中喺沿海，而内陆地区就以广阔嘅自然环境为主。

截至 2024 年 1 月，澳大利亞人口已突破 2,700 萬，略高於 2025 年上海常住人口（約 2,480 萬）。各州人口分佈方面，新南威爾士州約 710 萬人，維多利亞州約 543 萬人，昆士蘭州約 441 萬人，西澳大利亞州約 224 萬人，南澳大利亞州約 185 萬人，而塔斯馬尼亞州則約 57 萬人。根據澳大利亞統計局（ABS）2021 年嘅人口普查數據，華裔約佔全國總人口嘅 5.5%，人數超過 139 萬，係澳大利亞規模最大嘅少數族裔群體之一。

澳大利亞係一個典型嘅移民國家。根據 2018 年人口普查，約 85.7% 嘅人自稱為澳大利亞人，當中大多數係歐洲移民後裔。具體嚟講，英格蘭裔佔 31.7%，愛爾蘭裔佔 9.1%，蘇格蘭裔佔 7.6%，意大利裔佔 4.3%，德裔佔 4.1%，東亞裔佔 5.4%，希臘裔佔 1.8%。其中，華裔群體規模龐大，喺 2021 年統計中穩居澳大利亞第五大族群。

英語係澳大利亞嘅官方語言，喺 2016 年人口普查中，使用英語嘅人口比例達 72.7%。除咗英語之外，普通話佔 2.5%，阿拉伯語佔 1.4%，粵語同越南語各佔 1.2%，意大利語佔 1.2%，其他語言合計接近 20%。呢個數據亦反映出澳大利亞多元文化嘅日常痕跡 —— 喺悉尼、墨爾本嘅街頭，中文、阿拉伯語、希臘語等經常同英文一齊出現。

宗教信仰方面，基督教仍然係澳大利亞嘅主要宗教群體，比例約 67.3%；其次係無神論者，佔 24.2%；佛教佔 2.7%，伊斯蘭教佔 2.4%，印度教佔 1.4%，猶太教、民間信仰等其他宗教合計不足 2%。整體嚟講，澳大利亞係一個以基督教文化為基礎，但宗教多元共存嘅國家。

澳大利亞橫跨 3 個時區，由東 8 區到東 10 區不等。以悉尼、墨爾本、布里斯本、凱恩斯同黃金海岸所處嘅澳東標準時間為例，比北京時間早 2 小時。每年 10 月至次年 4 月，當地部分地區進入夏令時，與北京時間嘅時差會進一步拉闊至 3 小時。

非疫情期間，中國有 17 個城市開通直飛澳大利亞嘅航班。北京可直飛悉尼、墨爾本；上海可直飛悉尼、墨爾本；廣州可直飛布里斯本、墨爾本、珀斯、悉尼；廈門可直飛悉尼、墨爾本；飛行時間一般介乎 12 至 14 小時之間。經濟艙機票單程約 3,000 至 7,000 元人民幣，旺季價格會更高，淡季則更具性價比。

2023 年，澳大利亞 GDP 約 1.7 萬億美元，位列全球第 14 位；人均 GDP 約 6.5 萬美元，以購買力平價計算則排名第 19 位。失業率維持喺 4.2% 左右。2025 年第一季度嘅通脹率為 2.4%，處於澳大利亞儲備銀行設定嘅 2% 至 3% 目標區間內，係自 2021 年以來嘅最低水平，反映出整體經濟嘅穩健同可控。

澳大利亞嘅教育體系由各州政府獨立管理，整體分為三個層次：初等教育（小學）、中學（初中同高中）以及高等教育（大學與職業學院）。根據澳洲法律，15 至 17 歲之前必須接受義務教育。各州喺學期安排上有少少差異：小學、中學同職業學校通常由 1 月底至 12 月中旬，大學則多數喺 2 月底開學，至 11 月中旬結束。

義務教育嘅入學年齡由各州或領地政府決定，一般由 5 至 6 歲開始，持續到 15 至 17 歲。近年嚟，超過 75% 嘅學生會繼續就學至 17 歲。大約一半學生就讀公立學校，另一半則揀天主教學校或私立學校。澳洲公民及永久居民可免費就讀公立學校，而天主教學校同私立學校則需要繳納學費。雖然澳大利亞冇嚴格意義上嘅「學區房」，但如果想就讀指定嘅公立學校，家庭必須居住喺該校嘅片區範圍內，所以購房或租屋仍然同優質公立學校資源密切相關。整體教育階段劃分如下：小學：學前班至 6 年級（部分州延至 7 年級）；中學：7 年級（或 8 年級）至 10 年級；高中：11 至 12 年級。以下表格為新南威爾士州、維多利亞州與昆士蘭州國際學生各階段學費標準（澳元）。

澳大利亞一共有 42 間大學，分佈喺六個州同兩個領地，當中 37 間為公立大學，3 間為私立大學，另外仲有 2 間國際大學。自從 2003 年聯邦教育改革法案實施之後，澳大利亞嘅高等教育機構被劃分為三類：大學、國立高等教育學院同私立高等教育學院。截至 2023 年，澳大利亞一共有 10 間大學打入 2024 年 QS 世界大學排名前 100，6 間大學進入《泰晤士高等教育》全球前 100，另外仲有 3 間商學院獲得全球「三重認證」。最具代表性嘅要數澳大利亞「八校聯盟」（Group of Eight，簡稱 Go8），通常被視為南半球嘅「常春藤聯盟」。成員包括：西澳大學、阿德萊德大學、澳大利亞國立大學、悉尼大學、墨爾本大學、新南威爾士大學、蒙納士大學同昆士蘭大學。呢個聯盟喺科研、學術同人才培養方面長期保持領先地位，培育出幾十位諾貝爾獎得主，同時喺政界、商界及各學科領域擁有廣泛影響力。學制與學費：澳大利亞嘅高等教育實行學分制，學費根據所修學分同課程類別收取，碩士課程費用通常高於本科。大部分院校採用兩學期制（2 月至 6 月，7 月至 11 月），學生可以透過選修暑期課程（12 月至次年 2 月）來縮短學業週期。本科学位一般為 3 年全日制（24 學分）；專業或榮譽學位為 4 年（32 學分）；碩士學位多為 1.5 年（12 學分）。學制較短亦意味住總學習成本低於部分歐美國家。以下為澳洲八大 2019 年學費情況（各校每年會有調整）。

澳大利亞嘅醫療體系以全民醫保（Medicare）為核心，結合社區診療、專科門診同醫院服務，搭建出一套比較完善嘅分級診療制度。全國每 10 萬人擁有約 390 名醫生、1470 名護士，人均每年接受醫療服務約 13 次。醫療支出佔政府財政支出嘅 16% 以上，差不多係中國嘅兩倍。全國平均每千人擁有 4 張病床。社區診療制度：除咗急診之外，居民睇病通常先去社區診所，由全科醫生（GP，家庭醫生）進行初診。澳洲大約 40% 嘅醫生屬於全科醫生，負責完成約六成嘅診療工作。97% 嘅居民每年至少會睇一次家庭醫生。睇病一般需要提前預約，若病情複雜，GP 會開具轉診單，將患者介紹到專科門診或醫院。大約 95% 嘅健康問題喺社區層級就可以解決，好多小手術亦直接喺診所完成，減少咗資源浪費。專科門診制度：家庭醫生會將檢查同檢驗結果（比如血液化驗、B 超影像）轉交畀專科醫生。有需要嘅時候，患者亦會被轉到公立醫院接受進一步治療。公立醫院會按照病情輕重緩急決定就診順序：急重症患者通常可以喺一周內安排就診，轻症則可能要等待幾個月。醫院服務制度：醫院主要負責急診、重症同手術治療。住院通常有兩種途徑：經急診醫生評估後即時入院，或者憑轉診單排隊預約。若病人未達到急診條件，醫院會拒絕收治。居民可透過家庭醫生嘅 24 小時服務、護士熱線（nurse on call）或 GP helpline，獲得即時嘅診療建議。喺公立醫院，大部分診療費用可由全民醫保報銷。私立醫院則提供更快嘅就診安排同自由選擇醫生嘅權利，但需要額外購買商業醫保，或者自費承擔醫保以外嘅差額費用。

除咗購房相關稅費之外，喺澳洲生活主要需要繳納嘅稅收，主要有個人所得稅同企業所得稅。個人所得稅：稅務居民需要向稅務局申報個人名下嘅收入（包括工資、房租、個體戶經營收入等）。繳稅稅率會因申請人是否為澳洲稅務居民而有所不同，而且僱主喺支付工資時，會根據對應稅率提前向稅務局繳納所得稅。個人喺財政年年底退稅時，會根據個人實際情況多退少補。其中，稅務居民嘅稅率如下：公司所得稅：根據財政年年底嘅淨利潤額，公司需要向稅務局繳納對應嘅公司所得稅。每個行業嘅營業額同稅率要求有少少差異，其中 2018-2019 年財年嘅通用稅率如下：實體企業：基本稅率適用於總應評稅收入（包含營業額及利息收入）低於 5000 萬澳幣，且企業被動收入不超過 80% 嘅情況，邊際稅率為 27.5%。其他類別公司：邊際稅率為 30%。遺產稅：需要特別說明嘅係，不同於世界上大多數國家同地區，澳洲遺產稅為零。1992 年之後，澳大利亞各州徹底廢除咗遺產稅，呢個亦都令澳洲成為世界上首個取消遺產稅嘅富裕國家。所以從法律角度嚴格來講，澳洲冇遺產稅；此外，澳洲亦都冇贈與稅同死亡責任，即過世後唔需要承擔因死亡而產生嘅所有債務。如果喺去世前將物業過戶畀子女，只需要繳納印花稅就得；如果係去世後繼承，則無需繳納印花稅。澳大利亞取消遺產稅之後，不單止鼓勵咗企業家嘅創業精神同個人嘅積極進取，亦都吸引咗大量外國移民同投資者來澳投資，同時亦刺激咗澳大利亞房產市場嘅發展。

通常嚟講，可抵扣稅項目可以分為兩大類：第一類係與目前工作相關嘅開支（Work-related expenses），第二類則係其他與工作無關嘅開支。第一大類：與目前工作相關嘅開支想申報呢類退稅項目，一定要符合三個硬性條件：1、呢筆錢係自己掏腰包支付，而且冇人為你報銷。2、必須證明呢筆開支與你嘅工作或個人收入有直接關係，而非用於私人用途。例如你買咗一部新手機，必須證明自己淨係用呢部手機處理工作，唔用嚟刷朋友圈、聊天，先可以申報抵扣稅。3、必須保存好購買憑證。第二大類：其他與工作無關嘅開支常見嘅與工作相關嘅可抵扣稅項目包括：1、家庭辦公開支（Home office expenses）2、出行及交通費用（Vehicle and travel expenses）3、職業服裝相關費用（Clothing, laundry and dry-cleaning）4、與工作相關嘅自我教育費用（Work-related self-education）5、其他與你所處行業相關嘅項目（Industry-related deductions）6、其他嘅職業相關項目

澳洲房產市場成熟度高，相關資訊透明度亦高，法律保障比較完善，冇虛假房源嘅問題。對於海外投資者嚟講，呢個市場能夠保障購房流程嘅安全性。澳洲經紀行業發展成熟，當地經紀人平均年齡約 44 歲，必須通過考試之後先可以持牌上崗。大部分地區要求經紀人工作兩年以上，並持有更高級別嘅執照，先有資格擔任總監管理其他經紀人。此外仲有商業地產同物業管理嘅專門執照。整體嚟講，喺澳洲從事經紀人嘅准入門檻同要求正不斷提高。同國內最大嘅區別係，澳洲經紀人只收取賣家傭金。經紀人會透過數據挖掘有可能賣樓嘅業主，佢哋有好多數據工具幫助尋找潛在賣家。喺澳洲，經紀人唔會主動聯繫買家，但會聯繫賣家，佢哋開口通常會問「我可唔可以幫你評估下你間屋值幾多錢？」。呢種方式令人覺得舒服，而且呢類評估屬於免費服務。澳洲作為包容度高嘅多元文化移民國家，常見嘅移民方式有投資移民同技術移民兩種。對於海外買家而言，年滿 18 周歲以上就可以購房，但只能夠買新房，唔可以購買二手房。

根據 SQM Research 嘅數據顯示，澳大利亞房地產市場近 50 年保持穩定增長。過去 50 年間，市場大約出現過 5 次調整週期，每次持續時間約 1 至 3 年，調整之後就會進入持續上漲階段。即使全球經濟下行，澳洲房價喺 2022 至 2024 年高息環境下，依然逆勢上漲。截至 2025 年 9 月，獨立屋（House）同比增長 9.9%，近三年平均年漲幅 8.5%，近十年平均年漲幅 7.5%；公寓（Apartment）同比增長 7.8%，近三年平均年漲幅 6.7%，近十年平均年漲幅 6%。當中，悉尼嘅樓價中位數係所有城市中最高。截至 2025 年 9 月，悉尼獨立屋中位價約 209 萬澳元，同比增長 9.4%；公寓中位價約 88 萬澳元，同比增長 6.4%。澳洲主要城市 2021 年 7 月對比過去 12 個月房屋價格變化表：悉尼、墨爾本同布里斯本係主要嘅房產交易城市。根據 Housing Data 提供嘅、截至 2021 年 7 月 31 日過去一年房屋交易數據：悉尼獨立屋交易量 57,525 套，公寓交易量 40,448 套，墨爾本獨立屋交易量 53,683 套，公寓交易量 25,223 套，布里斯班獨立屋交易量 39,631 套，公寓交易量 12,927 套根據 FIRB 年度報告（2019-2020 年），投資澳大利亞房地產嘅前五名國家如下：1、美國：131 億美元 2、新加坡：95 億美元 3、中國：71 億美元 4、德國：37 億美元 5、加拿大：33 億美元掛牌價格走勢：悉尼：與去年同期相比，悉尼地區總體掛牌價格上漲 12%，達 1,300,836 澳元。當中，獨棟屋上漲 14.4%，公寓上漲 1.4%。布里斯班：與去年同期相比，布里斯班地區總體掛牌價格上漲 12.8%，達 680,489 澳元。當中，獨棟屋上漲 13.7%，公寓上漲 4.5%。墨爾本：與去年同期相比，墨爾本地區總體掛牌價格上漲 5.1%，達 991,312 澳元。當中，獨棟屋上漲 5.6%，公寓上漲 0.5%。空置率：悉尼：截至 2025 年 8 月，最新數據顯示悉尼空置率為 1.4%。布里斯班：截至 2025 年 8 月，最新數據顯示布里斯班空置率為 1%；2021 年 7 月最新數據顯示，布里斯班地區總空置率為 1.3%，與近十年最高空置率 4.1% 相比，下降 2.8%，並從 2016 年 12 月開始，空置率持續下降。墨爾本：截至 2025 年 8 月，最新數據顯示墨爾本空置率為 1.8%；2021 年 7 月最新數據顯示，墨爾本地區總空置率為 3.6%，與近十年最高空置率 4.7% 相比，下降 1.1%，並從 2021 年初開始，空置率持續下降。

悉尼：根據 2025 年 9 月最新數據顯示，公寓週租金為 718 澳元，同比漲幅 3.4%；獨立屋（House）週租金為 1086 澳元，同比漲幅 4.5%。布里斯班：根據 2025 年 9 月最新數據顯示，公寓週租金為 614 澳元，同比漲幅 7.4%；獨立屋週租金為 770 澳元，同比漲幅 6.2%；墨爾本：根據 2025 年 9 月最新數據顯示，公寓週租金為 576 澳元，同比漲幅 3.9%；獨立屋週租金為 766 澳元，同比漲幅 2.9%；布里斯班：根據 2021 年 7 月最新數據顯示，布里斯班地區公寓週租金平均為 395 澳元，與去年同期相比漲幅 0.6%；別墅週租金平均為 701 澳元，與去年同期相比漲幅 11.4%。墨爾本：根據 2021 年 7 月最新數據顯示，墨爾本地區公寓週租金平均為 371 澳元，與去年同期相比跌幅 5.9%；別墅週租金平均為 520 澳元，與去年同期相比跌幅 0.4%。

悉尼：根據 2025 年 9 月最新數據顯示，公寓毛回報率 4.2%，獨立屋毛回報率 2.7%。布里斯班：根據 2025 年 9 月最新數據顯示，公寓毛回報率 4.7%，獨立屋毛回報率 3.1%。墨爾本：根據 2025 年 9 月最新數據顯示，公寓毛回報率 4.3%，獨立屋毛回報率 2.7%。

絕大部分物業為永久產權；相關資訊透明度高，法律保障較完善市場成熟度高，投資相對穩定，可保障持續穩定增長趨勢；無遺產稅；已裝修交付；首付款受監管，資金存放於政府監管嘅信託賬戶，交樓前發展商無權動用；租金回報較高。

澳大利亞經濟長期保持穩定。根據澳洲貿易委員會（Austrade）2021 年報告，儘管經歷咗旱災、山火同新冠疫情嘅衝擊，澳大利亞依然展現出強大嘅韌性。2020 年，當地政府推出總額相當於 GDP 15.7% 嘅經濟刺激計劃，用來支援企業營運同保障就業。得益於有效嘅公共衛生措施同嚴格嘅封鎖政策，疫情對澳洲經濟嘅衝擊細過大多數發達國家。2020 年，澳大利亞 GDP 同比僅下降 2.4%，明顯低於發達經濟體嘅平均水平（-4.7%）。截至 2021 年，澳大利亞穩居全球第 12 大經濟體，公共部門債務率約 54%，遠低於發達經濟體 94% 嘅平均水平，財政狀況依然穩健。

根據澳大利亞相關政策，海外買家（年滿 18 周歲以上）只可以購買新建物業，唔准購買二手房。

（見截圖）印花稅：對於海外人士，印花稅由兩部分組成：第一部分係與本地投資者一致嘅原有征收部分，第二部分係專門針對海外人士額外征收嘅部分。每個州都有自己嘅印花稅政策，稅率同繳納時間點各有不同，具體如下：（注意：購地建房項目，僅對土地部分征收印花稅）律師費：不同律師行收費標準不同。通常情況下，一份合同約 1650 澳元，兩份合同約 1980 澳元。律師會負責前期嘅合同解釋、FIRB 申請、合同交換、印花稅繳納等工作，直至最後嘅交割過戶手續完成。成交雜費：金額約 3000 至 5000 澳元，用於支付成交過程中產生嘅部分政府工本費，以及結清交割階段常規嘅市政等費用。律師會在交割前預收呢筆費用，交割完成後會將剩餘金額退還。貸款費用：不同貸款機構收費標準不同，一般涉及嘅基本費用包括申請費、律師費、估價費、成交費、年費等，總費用約為貸款額度嘅 1.5% 至 3%。後續養房費用：①市政費：一般約 1800 至 3000 澳元 / 年，收費標準主要根據物業所屬市政區嘅規定而定；同一區域嘅物業，因面積不同，費用亦會有差異。②物業管理費：一般約 1500 至 5000 澳元 / 年，具體金額與物業嘅實際情況、配套設施、房屋面積及公共區域規模有關；獨立別墅通常無此項費用。③排污費：約 800 至 1200 澳元 / 年，主要依據物業所屬區域嘅市政收費標準執行。④土地稅：根據政府對項目所屬土地嘅評估值計算，計算方式較為複雜，可登錄政府相關網站進行費用預算。租賃管理費用：①中介費：約 1.5 週租金，屬一次性費用，在成功招租後收取。②租賃管理費：各州收費標準不同，維多利亞州同新南威爾士州約為租金收入嘅 4.4% 至 6.6%，昆士蘭州約為 7.7% 至 8.8%，按每月收取。③個人所得稅：房租收入需計入年度總收入，按對應收入稅率對淨收入徵稅。海外人士無起征點，稅率由 32.5% 起，按階梯式計算。詳情可查閱 ato.gov.au 官網。註：報稅需委託專業會計人員辦理。轉讓費用：資本利得稅：按對應收入稅率對淨收入繳稅。律師費：約 600 至 1500 澳元，不同律師行收費標準不同。中介費：約為成交價格嘅 1.5% 至 3.3%。

目前海外人士唔可以申請澳洲本地銀行嘅貸款，所以貸款主要以基金類產品或國際銀行貸款為主。貸款額度：截至 2025 年 9 月，貸款額度介乎 30% 至 85%。貸款利率：浮動利率，大致處於 6% 至 6.5% 之間（利率浮動與不同貸款機構及貸款人資質有關）。還款方式：可選擇本息同還或只還利息（具體取決於不同貸款機構及貸款人資質）。貸款年限：最長可貸 30 年。