a.贷款手续费
一般为贷款额的1%左右，也有部分贷款机构定额收取
b.州及市房产税
按地段不同而不同，如纽约50万美元以上房产为房价的1.825%
c.豪宅税
纽约对售价100万美元或以上房产征收，房价的1%
d.其他杂费
诸如文件费、登记注册等 每项从几十到几百美元不等
e.房屋保险
贷款购房一般要求强制购买，根据选择承保范围价格不同。
f.律师费
部分地区要求律师参与交易，分为买卖双方律师费，一般为1000-5000美元不等
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美国攻略
投资优势
美国是全球教育资源最为密集的国家，拥有 46 所跻身全球前百的顶尖高校。它同时是世界最大经济体，GDP 约 21 万亿美元。160 年的房地产经纪制度发展，让美国成为全球最透明、最成熟的房产市场之一——投资环境稳健，规则清晰。
国家概况
地理位置
美利坚合众国（United States of America），位于北美洲中部，同时包括阿拉斯加和夏威夷。北接加拿大，南临墨西哥湾，东西分濒大西洋与太平洋。国土面积约 937 万平方公里，居世界第四。
全国共分 50 个州与 1 个联邦特区（哥伦比亚特区），下设 3144 个县。
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美国的“州”类似于中国的“省”，而“县”的行政概念有所不同：多数情况下县大于市，但也有纽约市这样特殊的例外。
人口统计
美国人口约 3.5 亿，是全球人口第三大国。加州人口规模最大，超过 4000 万；纽约则是人口第一大城市，接近 900 万，规模远超排名第二的洛杉矶。
人种
白人占比约 60.1%，其中 16 岁以下的白人群体比例已低于 50%。拉丁裔约占 18.5%，非裔 12.5%，亚裔则以 6.1% 的比例成为十年间增长最快的族群。这样的多元结构，也让美国的大城市更具包容与活力。
语言
英语是主要语言，美式英语在发音和拼写上与英式英语有所差异。西班牙语是最普遍的第二语言，约有三分之二的居民具备使用能力，法语等语言次之。
宗教
基督教约占人口 70.6%，其他宗教 5.9%，无宗教人群 22.8%。
宗教元素深度嵌入公共生活：从政治演讲到教育体系，从货币上的 “In God We Trust” 到社区学校的创立，都能看到痕迹。
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尽管宗教色彩浓厚，美国依然保持高度的宗教自由，不同信仰在同一城市共存，尤其在纽约、洛杉矶等国际都会，多元文化与多样族群的融合已成为日常。偶有冲突被放大报道，但总体而言，城市越大，包容度越高。
时区分布
美国版图广阔，横跨多个时区，自东向西依次为东部时区（UTC-5）、中部时区（UTC-6）、山地时区（UTC-7）和太平洋时区（UTC-8）。由于长期实行夏令时，每年 3 月第二个周日凌晨 2 点，全国时间统一调快 1 小时；11 月第一个周日再调回，以便更好地利用日照时间，服务生产和生活。
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以纽约为例，夏令时期间与中国正好相差 12 小时，日夜颠倒；洛杉矶所在的太平洋时区则与中国相差 15 小时。进入冬令时时差则分别延长 1 小时。因此，中美两国的工作时间大多处于错位状态。
中美航班
目前，中国约有 10 个城市开通直飞美国的航班，每周班次合计约 50 趟。
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单程飞行时间通常在 10 至 18 小时之间。暑假、圣诞与新年假期等节点为出行旺季，此时经济舱及商务舱机票普遍接近全价，常在 1 万元人民币以上。而在淡季，偶尔能出现 3000 多元人民币的直飞特价机票，差价明显。
经济水平
美国是全球GDP总量第一的国家。
截至 2025 年，美国依然是全球第一大经济体，GDP 规模达到 29 万亿美元。与中国的差距正在缩小：2020 年时，美国经济总量接近中国的两倍，如今差距已收窄至约 1.35 倍。两国的经济体量均超过整个欧洲合计 GDP，总量远远领先于位列第三的日本。根据世界银行数据，2024 年中国 GDP 年度同比增长 5%，领先于上述区域，而美国录得 2.8% 的增幅。全球经济格局正在呈现“双引擎”格局。
教育资源
初等教育
美国的基础教育主要分为公立和私立两类。公立学校免学费，但通常仅限美国居民、公民或部分长期签证持有人入读；私立学校学费相对较高，费用因地区差异而变化。
公立学校由联邦政府、州政府和地方学区三级共同资助与管理。九成以上的美国学生就读于公立系统。联邦教育部负责政策研究与制定，但不直接管理地方学校，权责体系与中国有所不同。
在教育体系上，美国与中国类似，也实行 K-12 制度，包括学前班、小学（K-5，5-11 岁）、初中（6-8 年级，12-14 岁）和高中（9-12 年级，14-18 岁），共 13 年义务教育。
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“学区”在美国同样是关键概念。一个地区的房产税收入直接投入当地学校，因此学区的教育质量往往体现当地的富裕程度。优质学区直接影响到房产的租售需求。虽然不像中国的“学区房”那样火热，但学区因素依然是购房者和投资者的重要考量。
高等教育
美国的高等教育在全球具有压倒性优势。根据 US News 2025-2026 全球最佳高校排名，前 100 名中有 38 所位于美国，多年来稳居世界第一。其中 Top 10 里有 7 所来自美国，其余 3 所来自英国。
中国高校近年来表现显著提升，前 100 中已有 11 所入榜，其中清华大学位列第 11，北京大学位列第 25。
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在美国，一所顶尖大学不仅意味着高含金量的文凭，更意味着强大的校友网络。校友资源在职业和商业发展中往往发挥长远作用。这也是为何美国大学对考虑海外留学的中国家庭具有强大吸引力。
医疗资源
美国并未实施全民医保。社会医疗主要覆盖老年群体与弱势群体，而绝大多数工作人群依赖商业保险（由公司或个人购买）。因此，医生与医疗机构的收入来源主要来自保险公司。
医疗行业在美国经济中占据重要地位：医院与医生服务是全国最大规模的产业之一，占 GDP 约 8.9%，远高于建筑业的 3.6%。值得注意的是，美国医生多为自由执业者，大多数并非医院雇员，而是以独立身份利用医院的设施设备为患者提供诊疗。
不同的商业保险形式决定了就医方式的差异。例如，选择健康维护组织（HMO）时，必须指定一名初级保健医生作为常见疾病与转诊的“把关人”，不能直接前往专科或大型医院就诊。而若选择优选提供组织（PPO），则可直接就诊专科医生。虽然 PPO 的月保费通常是 HMO 的两倍左右，但因就医更为便利，其占比正在逐年提升。
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总体而言，美国医疗水平高，但医疗资源依旧紧张。低收入人群往往需要长时间等待，因此部分人会选择费用更高的私立医院。对于新移民而言，购买合适的商业保险尤为关键，否则自费医疗可能成为家庭沉重负担。
税收政策
在美国，有句俗语广为流传：“唯有死亡和税收不可避免。”可见税收在社会生活中的重要地位。
由于各州与联邦的税制存在差异，我们在此仅列举美国生活中常见的税费类别，供参考。凡持有美国护照或绿卡、E/H 类签证，或在一年内停留超过 183 天的外国人，均需履行纳税义务。每年的 4 月 15 日是提交联邦税与州税申报表的截止日期。
美国为全球征税，但非双重征税，若部分外国收入已于另一国缴税，则缴税额可对应减免。且美国对于外国人收入每年免税额为10.59万美元（依照通胀调整），美国对报税要求严格，并非多重征税，所以外国投资者无需过分担心。
联邦税 Federal Tax
医疗保健税
对于家庭年收入在25万美元以下为2.9%，以上为3.35%。一般雇主负担一半，用于为65岁以上老人及残障群体提供医疗保险。
社会保障税
社会保障税为12.4%，纳税收入基数上限为13.29万（据通胀调整），收入超过部分无需征收，一般雇主承担一半，用于为缴满10年社保的退休老人发放养老金。
联邦收入税
联邦收入税会根据报税的家庭身份不同而有所区别，如以单身名义报税或已夫妇名义报税，其税基金额不同。下图以夫妇名义报税为例，不同税率仅对应其右侧收入部分。
州税 State Tax
州收入税
州收入税由各州自行制定，故差异较大，目前美国有7个州免收州所得税包括德克萨斯州（达拉斯、休斯顿所在）、佛罗里达州（奥兰多、迈阿密所在）、内华达州、南达科他州、阿拉斯加州、华盛顿州（西雅图所在）、怀俄明州。
房产税
房产税为市税，不同地区房产税差异较大，如纽约对于100万美元以上房产加收1%豪宅税，如洛杉矶的部分区域加收基建税等，房产税主要用于当地公立教育。
消费税
消费税在人们日常消费时自动被扣除，也就是说商品或服务所标示的价格由于未加上税，所以实际购买价格高于标价。目前美国有5个州免消费税，其他州税率从5%-10%以上不等，一般结账时直接支付。
抵扣税项
虽然美国税项繁多，但也很人性化地设立众多名目可控减免缴税额，如搬家支出、配偶赡养费支出、学生贷款利息支出、学费支出、户主或配偶65岁以上、盲人、标准扣税额、人口免税额等等。
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对于自住需求的顾客来说，上述的税费种类基本上都将会面对，而对于投资需求的顾客来说，只要注意不要在美国一年内累计逗留超过183天，则可避免多数的税种，一般只对在美国产生的收入征税。
房产市场
先进性及安全性
美国是全球房地产市场中最透明、最成熟的国家之一。其房地产经纪行业历史可追溯至 160 年前，远远领先于多数国家，具体体现在以下几个方面：
执业规范化
早在 1919 年，美国就已对经纪人持证上岗提出要求，规范化程度可见一斑。
房产信息透明
Zillow、Redfin 等零门槛公开网站，使买卖双方可以随时获取房价、房况，甚至历史交易记录，最大程度降低因信息不对称带来的风险。
MLS系统（Multiple Listing Service）
Multiple Listing Service（多重房源挂牌系统）几乎覆盖全美各地区。几乎所有在售房源都能在 MLS 平台查询，打破经纪公司间的壁垒，使买卖双方能够在最全面的市场信息下做决策。
双边经纪人制度
大多数交易由买方经纪人与卖方经纪人分别代表各自客户，类似律师制度，从而确保谈判过程真正站在客户利益一侧。
规则透明
在美国购买新房或二手房，买方均无需支付佣金，房价透明，避免了额外加价或隐形费用的顾虑。
市场数据
根据美国房地产经纪人协会（NAR）发布的《国际交易报告》，在 2024-2025 年间：
外国买家购房总量约 7.8 万套，总金额约 560 亿美元；
外国人购房中位价达 49.4 万美元，高于全美中位价 40.8 万美元；
中国买家依旧是最大海外群体，购买 1.17 万套，占比 15%，购房金额达 137 亿美元，是加拿大买家总额的两倍以上；
中国买家单套平均购房价达 116.8 万美元，高于外国买家平均价 71.9 万美元约 62%；
加州长期是中国买家的首选，占比 36%，其次为马里兰州与纽约州（各 9%）、夏威夷（5%）。
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在经历自 2017 年峰值后的连续下行后，外国人赴美购房在 2024 年触底反弹（420 亿美元），并在 2025 年回升至 560 亿美元，超过疫情前水平。美元资产的稳定性与避险功能，仍是全球高净值客户关注的核心。
租金回报
据 Global Property Guide（GPG），美国全国平均毛租金收益率约为 2.91%。不同城市与房产类型差异明显，售租比（房价 ÷ 年租金，数字越低代表越快收回成本）在正常市场中约为 25。
根据 Local Market Monitor（LMM）数据：
波士顿售租比 22，房价高、城市发达但租赁市场稳定；
奥兰多售租比 18，人口增长与房价涨幅显著，被视为高潜力城市。
若主要目的为投资出租，别墅类房产且售租比在 21 以内的市场更具吸引力。
相反，纽约、洛杉矶及湾区等一线城市房价高企，租金收益率有限。但其租赁需求稳定，高端客群集中，投资价值更多体现在资产稳健与国际化配置。
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投资者应明确自身需求：是追求稳定与抗风险，还是更高的账面收益。整体而言，美国租金回报普遍高于中国一线城市，但差距并不悬殊。更合理的考量应是 风险分散、资金灵活度与全球资产配置。
投资前景
总体来看，美国房价的长期增值幅度相对有限，尤其是一线城市，市场成熟，价格稳定，很少出现大幅波动。但正是这种稳定性，使其成为部分投资者的“海外资金保险箱”。
对于高净值人群而言，在美国配置房产，不仅是追求资产保值，更是为了在全球范围内实现 货币与资产的分散化配置，以应对经济周期与不确定性。
热门城市推荐
海外买家购买最多房产的美国城市，集中在东岸、西岸及南部的德州为主。而中国买家最热衷的依旧是东岸的纽约、波士顿、佛州、以及西岸的西雅图、旧金山湾区及洛杉矶。
纽约
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以曼哈顿为例，房价单价较高，除纽约地区主要以公寓为主外，在长岛也有别墅。一般来说，除读书工作或团聚为购房目的以外，以投资为目的买家，主要看中纽约房价及需求量稳定性，毕竟最大人口城市及两大CBD作为最坚实的后盾，决定了纽约有更强的风险抗压能力，租金净回报率最高可达3%。
波士顿
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以波士顿市为例，波士顿市以公寓为主，周边以别墅为主。教育及医疗行业非常发达，有超过百所高校及医院研究机构。一般来说自住买家推荐选择市区周边具有好学区的城市，购买密度更低的别墅，如莱克星顿，卫斯理等，而投资需求买家则推荐选择商务区的公寓，或者剑桥内的学生公寓，租金金回报率最高可达5%。
奥兰多
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以奥兰多市区为例，房价属于一线城市以外的类别，总价较低。胜在有全球最大迪士尼坐镇，每年有7-8000万游客前往，所以短租房入住率非常可观，从而达到更高的租金回报。不少项目有开发商包租，租金看，最高可达10%。
西雅图
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以大西雅图地区为例，西雅图被誉为第二硅谷，因离中国最近，且免除州所得税，让企业负担更小。西雅图市区以公寓为主，高层可看到海湾景色，湖东区（贝尔维尤）则兼顾公寓及别墅且学区很好，但新房项目一房难求。租金回报最高可达3.5%左右。
旧金山湾区
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湾区以斯坦福大学发展起来，硅谷是半导体科技及生物科技领先全球的地区，世界500强中有30多家企业总部位于此处。硅谷附近新房极少，房价较高缺稳步上涨，一房难求。一般自住需求买家推荐东湾及硅谷附近的别墅，投资买家推荐东湾联排别墅或圣何塞公寓等。以硅谷的森尼维尔为例，租金回报最高可达3%左右。
洛杉矶都会区
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尔湾是从1960由一家企业“尔湾公司”一手规划创建而成，所以无论城市规划、治安、教育、消费娱乐等都较其他地方更加有规划性。多年被评为全美最安全城市，加上满分学区，是华人热衷的目的地。一般自住需求买家推荐独栋别墅，投资买家推荐公寓或联排。以尔湾为例，租金回报率最高可达2.5%左右。
置业指南
购房攻略
目前中国正实行CRS（税收共同申报准则），是中国与世界主要国家及地区签署的税务财产信息交换的条款，旨在相互交换各国公民在海外的资产状况确保纳税完整。在与中国签订信息交换的国家中，并不包含美国。且目前CRS所交换的信息中，并不包含不动产这一项。
另外，在美国购房并没有得房率一说，因为在美国没有公摊面积，对比起中国25%-30%的公摊面积，其实美国的实际房价应该更低才对。
再加上美国房产为永久产权，无大小产权之分，可世代流传。如购买独栋别墅类产权的房子，可私有土地，传承更有价值，因为房子会折旧，而土地不会。
购房费用
购房一次性费用
后续养房费用
a.房产税
因地段及项目不同差异较大
b.物业费
因地段及项目不同差异较大，非新房社区房屋一般无物业费
c.社区基建税
加州部分地区特有，约为房价的1%左右
托管租售费用
a.出租
委托经纪人出租，寻找到租户一般为1个月房租
b.出售佣金
一般为房价的5-6%，分别支付买卖双方经纪人的佣金
c.托管
由于业主不在需要经纪人处理日常房屋事宜，一般为租金的5%-10%
贷款办理流程
新房
a.订房认购
b.签约交定金
c.选择贷款银行进行评估
d.交房前3个月正式申请贷款
e.交房前补齐非贷款部分余款及税费
f.验房过户
二手房
a.选择贷款银行做预审批
b.得到银行出具的预审批函
c.选房递交offer
d.业主接受offer
e.按合约支付定金
f.正式申请贷款
g.交房前补齐非贷款部分余款及税费
h.验房过户及物业交割
i.验房过户
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