新加坡攻略

新加坡以政治稳定、法治健全、产权清晰著称，制度环境透明可预期，显著降低了政策与法律风险，这是国际投资者最为看重的条件之一。由于国土面积有限，住宅尤其是核心区（CCR）与内城区域（RCR）的土地供应受到严格管控。政府通过“政府售地计划”（Government Land Sales, GLS）和整体城市规划来调节新盘供应，维持市场的长期平衡与健康。

新加坡（别称“狮城”）位于东南亚中南半岛最南端、马六甲海峡出入口，北隔柔佛海峡与马来西亚相望，南邻印尼群岛。由本岛及周边 63 个小岛组成，总面积约 719.9 平方公里（相当于北京五环内面积），东西长约 50 公里，南北长约 26 公里。地势低平，平均海拔 15 米，最高点武吉知马山 163.63 米，海岸线超过 200 公里。作为城邦国家，新加坡无省市之分，全国划分为 5 个社区（东北、东南、西北、西南、中区），由相应的社区发展理事会管理。

截至 2024 年 6 月，新加坡总人口约 603.7 万，同比增长 2.0%。其中，本地居民（公民 + 永久居民）为 418.1 万，占总人口近七成；公民约 363.6 万，永久居民约 54.5 万。非居民人口约 186 万，同比增长 5.0%。在人口密度上，新加坡约为 8,220 人/平方公里，是全球人口密度最高的国家之一，仅次于摩纳哥等微型国家。

新加坡是典型的移民国家。公民人口中，华裔占 74.3%，马来裔占 13.5%，印度裔约 9%，其余为欧亚混血及其他族群（约 3.2%）。大部分华人祖籍来自中国南方，尤以福建、广东、海南为主，也包括潮汕、广府、客家、莆仙及福州人群体，此外还有峇峇娘惹（古代中国移民与马来人通婚后代）。

新加坡为多语言国家，官方语言包括英语、华语、马来语与泰米尔语，其中马来语为国语，英语则是主要的行政与官方文书语言。

宗教信仰多元，佛教是第一大宗教（约占 33.2%），其次为基督教（18.8%）、伊斯兰教（14.0%）、道教（10%）、印度教（5%）。无宗教信仰者约占 18.5%（2015 年数据）。

新加坡处于东八区（UTC+8），与北京无时差。全年使用同一标准时间，不实行夏令时。

新加坡樟宜国际机场为全球重要的航空枢纽。截至 2019 年 5 月，18 家航空公司开通了直飞中国大陆 30 个城市的航线，其中北京、上海、深圳、广州、香港为主要航点，每周航班量夏季约 113 班次、冬季约 106 班次。直飞时间约 3.5–6 小时。1 月、2 月、7–8 月、12 月为旺季，票价常在 1 万元以上；3 月与 6 月为淡季，单程票价最低可至 1,500–3,000 元左右。

新加坡是全球第 39 大经济体，2024 年 GDP 达 5,473.9 亿美元（约 7,370 亿新元），同比增长 4.4%；人均 GDP 约 9.07 万美元，位居全球前列。官方外汇储备截至 2024 年底达 3,860 亿美元，持续保持高水平。根据《2024 年新加坡劳动力报告》，本地全职居民雇员月薪中位数为 5,197 新元（约合 27,800 元人民币），较 2020 年显著提升。至 2024 年底，新加坡个人储蓄率为 46.2%（中国约 45.6%），通胀率 3.3%，失业率 2.0%（中国约 5.0%）。新加坡自 20 世纪 70 年代起逐渐摆脱单一转口贸易依赖，成长为“亚洲四小龙”之一。如今，新加坡经济以金融服务、贸易、旅游和制造业为支柱：金融业方面，新加坡是全球第四大外汇交易中心；能源产业方面，其炼油能力为本国消费量的两倍，是东南亚炼油核心；生物医药方面，世界十大制药企业均在启奥生物医药研究园区与大士生物医药园区设有基地。

新加坡教育体系分为公立与私立两类。私立学校学费普遍较高，费用因校区及课程而异；公立学校对新加坡公民免费，但永久居民及国际学生需缴纳学费。以中国留学生为例：小学阶段约 763 新币/月（约人民币 3,700 元），中学约 1,420 新币/月（约人民币 6,800 元），高中约 1,777 新币/月（约人民币 8,500 元）。新加坡教育以英语为主要教学语言，分为 3–4 个阶段：幼儿园（4–6 岁），为学前教育；；小学（7–12 岁），6 年制，强制教育且免费；中学（13–17 岁），根据 PSLE 小六会考成绩分流；中学后教育（16/17 岁后），进入初级学院或职业教育机构。分流制度是新加坡教育的显著特点：直通车计划（Integrated Programme）：前 5% 的优秀学生可直接修读 6 年课程（4 年初中 + 2 年初级学院），中六后参加 A-Level 考试直升大学。快捷班（Express Stream）：约 50% 学生进入，4 年后参加 O-Level 考试。普通班（Normal Academic/Technical）：约 45% 学生进入，学生先参加 N-Level 考试，部分再于第五年考 O-Level，多数进入工艺教育学院（ITE）接受职业技术培训，或直接就业。此外，新加坡政府允许 15 所小学开设“特选华文课程”，其中南洋小学、南华小学、道南小学、公教小学被视为“四大名校”。公立小学实行学区制度，入学优先顺序为：1 公里内公民优先、其次 2 公里，再到 3 公里。录取结果还会受人口密度、性别比例及竞争程度影响。

新加坡拥有世界顶尖的高等学府，核心为两所公立研究型综合大学：新加坡国立大学（NUS）：在 2021 QS 世界大学排名中位列全球第 11；在工程技术、生命科学、生物医学、社会科学、自然科学等领域具全球影响力。南洋理工大学（NTU）：2021 QS 世界大学排名第 13；在工程技术全球排名第 4、自然科学进入全球前 14，以科研密集和工科见长。新加坡管理大学（SMU）：专注商科，2021 QS 商业与管理研究排名全球第 38、亚洲第 7。总体而言，新加坡高校在亚洲长期位列前茅，尤其在商科、理工科领域具有全球竞争力。

新加坡医疗体系以高效和质量著称，在 WHO 发布的 2021 全球最佳医疗保健体系排名中位列第六。医疗机构分布：公立医院 15 家：包括 6 家急性综合医院、1 家妇幼医院、1 家精神病医院、6 家国家专科中心和 1 家多学科医疗中心；私人医院和专科诊所 21 家；基础医疗服务中，约 80% 的门诊由私立诊所/家庭医生承担，其余 20% 由政府综合诊疗所提供；综合医疗、专科与 24 小时急诊主要由公立医院负责，占整体约 80%。全民医保体系：新加坡医保模式结合了政府补贴、个人强制储蓄和社会保障，形成了 “政府津贴 + 保健储蓄 + 健保双全 + 保健基金” 的四层架构：政府津贴：门诊补贴：成人 50%，18 岁以下和 65 岁以上人群 75%；住院补贴：按病房等级 A/B1/B2/C，补贴比例为 0%、20%、65%、80%。若住院费超过一定额度（B2≥1,000 新币，C≥500 新币），可动用保健储蓄支付。保健储蓄（Medisave）：强制性个人医保储蓄账户，国民需将收入 7%–9.5% 存入，用于本人及直系亲属的住院与特定门诊支出。健保双全（MediShield Life）：1990 年设立的全民强制重大疾病保险，低保费覆盖大病或长期慢病开销，当保健储蓄不足时提供补充保障。保健基金（Medifund）：1993 年设立的国家信托基金，主要依靠政府出资与利息，用于帮助贫困人群支付医疗费用，构建医疗安全网。国际影响力：凭借高质量医疗服务与多层次保障，新加坡不仅为本国居民提供优质医疗，也吸引了每年近 100 万外国患者前来就诊，是亚洲重要的医疗旅游中心之一。

企业税：不论本土企业还是外国企业，新加坡使用企业应纳税收入17%的统一固定企业税率。较低的税率以及有力的政府扶持政策是众多企业热衷于前往新加坡成立企业或分部的直接原因。2020年起对于初创企业首10万新币以内的应税收入减免后税率只有4.25%，下个10万税率只有8.5%，其他普通企业也能享受首1万新币以内应税收入4.25%，下个19万税率只有8.5%。新加坡政府还提供许多其他针对不同条件的企业提供税收优惠减免政策。个人所得税:只要拥有新加坡身份，或符合一定条件(如一年内居住超过183天)，都将被视为税收居民，在新加坡境内所得收入征收个人所得税，年所得2万新币以内免税，32万新币应税收入以上最高税率为22%。如符合条件，每年每人最高可申请8万新币的税前扣除额(见下图)。而非居民纳税人税率则简单得多，受雇所得或利息税率一般为15%，收租收入税率为22%，但同样的对于房产维修，贷款，购买保险等支出都可用于抵扣应税金额。新加坡不征收遗产税，所以新加坡一直是高净值人士配置家族资产，财富传承的首选之一。

新加坡分为28个邮区，选择房产的时候通常会把范围所在在某些邮区内，其中，“有钱人“部分通常指代是传统的市中心9，10，11邮区，“海滩部分指的东海岸15邮区。这些都是最热门的投资地点。新加坡的重点区域包括District 1(滨海湾区)、 District 2(中央商业区)、 District 4(圣淘沙区)、District 6(City Hall)、District 9(乌节District 10 (Tanglin)路)、[District 11(Newton)、District 15(东海岸)。新加坡可以分成三环。一环和二环构成中央区，其余的是三环。【核心中央区-一环】：1，2，6，9，10，11这个邮区组成了一环。其中1，2，6属于中央商务区，是金融中心世界500强扎堆的地方。9，10，11区是传统意义上的高档住宅区，9区有举世闻名的顶级购物中心乌节路，10区是闹中取静的武吉知马有地私宅+学区，李连杰，赵薇，海底捞老板，戴森老板，阿里巴巴老板都为这个片区背书，11区是整个东南亚的医疗中心，有着最先进的医疗设备和最专业的医疗团队。【中央周边区域-二环)：3，5，20，14，15这几大邮区属于二环，性价比高，到市中心一般30分钟公共交通。这里的每个片区都各有特色，其中5区金文泰有亚洲第一名校国大;20区碧山有新加坡最大的麦里芝蓄水池，14区亚龙是美食娱乐的天堂，15区东海岸风光秀丽，是和9，10，11区并驾齐驱最受投资者青睐的片区之一，有着本地最美的海岸线，沿海步道以及美食。【中央外部区域-三环】：三环包含了新加坡的东部，西部片区，北部和东北部。组屋比较多，每个区都有一个区域中心，东部的是淡滨尼，西部的是裕廊，北部的是兀兰，东北部的是实里它。区域中心大都配备完善的设施，方便周边居民的饮食起居购物娱乐，同时政府也将会在区域中心创造更多的就业机会，方便居民就近办公，不仅为市中心分流，也为个人节省下交通和时间成本。新加坡是充满活力的大都市，有丰富的娱乐活动选项，包括滨海湾金沙度假村和圣淘沙名胜世界等，提供全天候服务的综合度假村.新加坡税务政策公平健全，海外收益不征税、没有房产税及没有遗产税，个人所得税税率偏低企业税亦是每年17%。新加坡具备完善的航空与海运中心，是通往世界的门户，也是重要的交通枢纽。完善的基础设施与宽带互联网已遍布新加坡全境。新加坡银行的抵押贷款利率低，吸引现金充裕的投资者把握机会，投资新加坡房产。新加坡拥有丰富多彩的文化，犯罪率极低，和谐包容。新加坡房产的投资优势：无资本收益税，无遗产税；不限制外国人购买；坚挺稳定的货币；按净使用面积销售；外国人可获得高达70%的贷款；贷款年利率低于2.5%；租金回报率 3-4%；活跃的转售市场；保护购房者权益的法律法规；法律规定的按工程进度付款计划；新加坡的发展为房地产增值。新加坡从行政划分上可分为28个区，但一般在说到房产的分布及地段时，更多会引用核心中央区(CCR)、其他中央区(RCR)以及中央区以外地区(OCR)三个概念来区分，房价自高向低分布，从图中可以区分各分区包含哪些地区。新加坡的房屋种类划分十分明细，了解市场之前一定要知道不同类别的称呼。经济适用房:近80%新加坡人口都居住在由新加坡建屋局建造的组屋(HDB)以及执行共管公寓(EC)中:2020年6月数据显示组屋中位价为49.5万新币对购买人或家庭的收入、身份，以及出售出租都有严格要求，组屋要求更严价格更低，执行共管公寓一般比正常商品房低70%以上，但如果家庭成员没有新加坡永居居民或公民身份则不需考虑。商品房:没有购买资格限制，海外买家最为关注的类型，根据面积区分，小区按占地面积及比例区分，占地面积4000平米以上且公共配套占比不低于60%称为公寓(condominium)，反之称之为住宅(Apartment)。门卫、停车场、泳池、健身房、宴会厅、烧烤区和SPA几乎都是公寓的标配，可以看出一般公寓都是豪宅级别。2020年6月数据显示商品房中位价为146.8万新币。从地段划分来看，偏远地区(OCR)单价约1-2万新币，市区(RCR)单价约2-4万新币，核心市区(CCR)价格基本没有上限。有地住宅：相当于我们理解的别墅，同样按面积可区分为大于1400平米的优质别墅(Good Class大于400平米的别墅Bungalows)，(Bungalows)，大于200平米的半独立别墅(Semi-Detached)80-200平米的联排(Terrace)。2020年6月数据显示有地住宅中位价为385万新币。区别于公寓及住宅，有地住宅通常空间更大，业主拥有地块利于家族传承。a)买卖双边经纪人:为避免利益冲突，新加坡政府不允许一个中介同时代表买方和卖方。绝大多数的新加坡房产交易，都会由买方经纪人与卖方经纪人组成各自代表着自己顾客的利益。所以在协商买卖合同条件的时候能够真正从顾客角度去争取。b)规则透明:无论一手房还是二手房，在新加坡买房都无需支付佣金，加上房价透明，所以不需担心寻找经纪人会被蒙骗，或出现房子加价或者加收其他费用的情况。c)房产经纪合法，正规，透明：新加坡所有的房产经纪人都必须通过政府机构CEA举办的极其严格从业考试方可从业，其通过率只有10-15%，任何没有与政府机构CEA注册登记的个人不可以从事任何房产交易，投资客可以通过登录政府网站www.cea.gov.so免费查询服务您的经纪人从业的合法性。

1、价格持续上涨，涨幅回落趋稳：根据 URA 2025 年第 2 季度数据显示，私人住宅价格环比上涨 1.0%，非土地住宅上涨 0.7%，而在 CCR 区域涨幅较高为 3.0%。在 2025 年第一季度，私人住宅价格指数同比上涨 3.33%（环比 +0.81%），根据 GlobalPropertyGuide 的统计，2024 年全年房价名义上涨约 3.92%，按通胀调整后亦上涨约 2.47%。2、交易量波动与新房供应收紧：在 2025 年第 2 季度，私人住宅总成交量环比下降约 29.4%，为 5,128 套，其中新屋（不含 EC）成交量为 1,212 套，环比大幅下滑 64.1%，上半年累计新屋成交达 4,587 套，同比增长 142.8%（与 2024 上半年相比），开发商第 2 季度推出的新屋仅 1,520 套，远低于上一季度。外界预测 2025 年全年新屋销量将在 7,000–8,500 套 范围内。3、政策调控依旧严格：为防止市场过热，新加坡政府一直维持印花税（ABSD，Additional Buyer’s Stamp Duty）、贷款限额、贷款成数（LTV）等政策工具。在高涨压力时期，政府曾多次加码调控。即便在近年房市升温时段，政策干预未放松。

自 2013 年因新增商品房完工量大增导致租金下调后，新加坡全岛商品房租赁市场长期维持温和。2018 年政府为抑制楼市过热提高印花税，推高了购房成本，部分买家转向租房，租赁市场随之回暖。2020 年受新冠短期冲击出现小幅回落，但自 2020 年 6 月起止跌回升并在 2021–2022 年间受低利率与居住质量需求推动出现显著上涨。随后在 2023–2024 年出现一定程度修正（2024 年全年租金累计回落约 1.9% 年内），但 2025 年上半年已显著回稳与回升（2025 Q1 +0.4%、Q2 +0.8%，H1 累计 +1.2%）。核心中央区（CCR）因租金水平高，通常对应更低的毛回报率；整岛租金走势在不同区域与产品之间存在分化。总体来看，供给偏紧（完工与可售新盘数量受控）仍为租金提供支撑，但成交与空置的短期波动使租金增长节奏趋于温和并呈阶段性回调与复苏交替。

目前新加坡依旧对于房价有着十分严格的管控历年结果证明，政府的管控措施异常有效。但同样通过历年的房市走势可以看出，新加坡的房市需求十分健康，优渥的税务环境吸引大量企业驻留，完善的法律及社会福利制度让居民生活水平较高，所以即使政府的管控措施会对房价有所压制，但新加坡整体的房市健康程度及抗风险能力，都是世界一流水平。虽然有高额的海外买家印花税，但随着更多的企业进驻，该买的房产还是持续会受到追捧。

新加坡没有城市的概念，自然也没有首都。由于总面积只有728平方公里，所以把领土划分成5个行政区域进行管理，自左至右分别是西南区，西北区，中央区，东北区，东南区。

在新加坡购房与中国购房有不少的差异存在，首先在产权上，不同于国内的大小产权，新加坡房屋产权一般分为99年、999年和永久产权。但相对的产权越长也会增加其价值及价格，所以一般投资用的商品房都是以99年为主。其次在面积计算上，新加坡使用平方英尺作为单位(100平米=1076平尺)，且新加坡并无公摊面积及得房率的概念，建筑面积基本上可以约等于使用面积，所以一样标示100平米的房屋，在新加坡会比中国会更大，且一律以精装标准交房。在付款方面，新加坡有更加安全稳健的规定，一般首付为20%，尾款按照工程进度分多笔支付。而且房款会进入工程账户，由政府监管，直到买家拿到钥匙入住时开发商才能得到房款的85%最后部分需等到完全完成保修维护后才能得到所以新加坡没有烂尾楼，最后众多中国买家非常关注的自然是学区了。在新加坡学校的招生规则，首要的是身份，公民>永久居民>外国人，其次才是居所与学校距离住的越近能一定程度增加入读概率，但并不是绝对的保证。但如果有明确的择校目标，许多家长还是会尽可能购买离学校最近的房屋。

新加坡房产印花税主要有三种：买方印花税（Buyer's Stamp Duty，简称BSD）、卖方印花税（Seller's Stamp Duty，简称 SSD）、买方额外印花税（Additional Buyer's Stamp Duty，简称 ABSD）。1.买方印花税（Buyer's Stamp Duty)：BSD是根据房产的购买价格或市场价值计算的，以较高者为准。2018 年 2 月 20 日之前，BSD 利率高达 3%。自 2018 年 2 月 20 日起，住宅和非住宅房产之间的 BSD 税率有所不同。2018年2月20日至2023年2月14日期间购买住宅物业的BSD税率最高为4%。自2023年2月15日起，住宅物业的最高边际税率为6%，非住宅物业的最高边际税率为5%。2.买方额外印花税Additional Buyer's Stamp Duty ：自2011 年 12 月 8 日起，购买住宅用房地产（包括住宅用地)除适用以上的印花税税率外，还适用于买方额外印花税（Additional Buyer's Stamp Duty，简称 ABSD)。买方额外印花税的计税基础为购买成交价和市场价值中的较高者，自2023 年 4 月 27 日起，税率如下:（1)60%，外国人购买任何住宅用房地产; （2)65%，实体购买任何住宅用房地产; （3)35%，住房开发商购买任何住宅用房地产; （4)5%，新加坡永久居民购买其首套住宅用房地产; （5)30%，新加坡永久居民购买第二套宅用房地产; （6)35%，新加坡永久居民购买第三套及随后的住宅用房地产; （7)20%，新加坡公民购买其第二套住宅用房地产；（8)30%，新加坡公民购买其第三套及随后的住宅用房地产。持有成本上的最大的组成部分是物业费、房产税。通常来说同一住宅项目户数越多，均摊每户的物业费越低，但房屋面积越大且项目内配套的设施或服务越多，品质越高，物业费自然也会越高，但具体每个项目都有较大差异。房产税在2015年1月1日有所更新，对于自住房屋、出租房屋、及商业房屋都有不同的房产税额。计算公式为房产税=房屋年值*对应税率。而房屋年值是房屋一年的租金收入估值减去家具、装修及物业保养费用的估值，可以粗略估算为年租金的70%左右。税率以阶梯式计算，每档税率仅对应该档部分金额，最后各档累加得到应缴数额。自住房屋房产税税率为0-16%，出租房屋房产税税率为10%-20%。以下示例为自住房产税税率表。新加坡房产税的计算公式是租金“年值” x “税率” 构成的。 这个年值是政府根据上一年租金市场水平的一个评估。计算方法是: 租金 - 物业管理费 - 家具成本 - 维修成本等。由于是估值，所以这个数字跟是否出租物业，是否实际收到租金无关。  政府会根据其他有租金收入的附近物业进行一些综合因素的调整。给每个单元一个年值的数字。然后，有了年值基数。就看这个房产是自住用途还是出租用途。如果自住用途。按自住用途税率表上的税率乘以年值计算。 如果出租房产， 按非自住税率乘以年值计算。政府的统计大部分刚需形房产（包含HDB）年只在30000以下。所以年值三万以下几乎不需要交房产税。三万以上按照年值多少，在不同年值段，税率会有差别。主要针对购房4年内出售的行为，持有1年以内出售：16% 持有1-2年出售：12% 持有2-3年出售：8% 持有3-4年出售：4% 持有4年以上出售：免征

在购买商品房时，外国人只要能提供贷款银行/机构所要求的材料，便可申请到与当地居民一样的利率及额度。据2021年8月数据显示，按贷款人情况不同，海外买家贷款额度一般在5-8成左右一般锁定0-3年利率约为1%-2%之间。各家银行提供多种不同的贷款产品，例如经适房贷款，100万新币以上大宅贷款、商品房贷款、期房贷款、再抵押等等。买家可按照自己所购房子的具体情况进行选择。