德国攻略

进入本世纪以来，德国房地产市场逐步开放，以“总价低、利率低、出租好、杠杆高、涨幅稳”而备受投资者青睐。德国购房贷款利率通常在 2.5%–3.5%（十年期固定利率），过去十年房价年均涨幅超过 6%。更具吸引力的是，持有房产满十年后出售，资本利得税率为零，这使其成为中长期资产配置投资者的重要目的地。

德意志联邦共和国（简称德国）位于中西欧，是一个议会民主制联邦共和国。在地理分区上常被归入西欧或中欧。德国北与丹麦接壤，东临波兰和捷克，东南与奥地利相邻，西南与瑞士接壤，西侧与法国、卢森堡和比利时为邻，西北与荷兰相连，北濒北海，东北临波罗的海，南部与奥地利及瑞士交界处毗邻博登湖。

根据德国联邦统计局数据，截至 2024 年底，德国总人口达 8,357.71 万人，较上年增加 12.1 万，增幅 0.1%。作为仅次于俄罗斯的欧洲人口第二大国，德国在世界排名第 19 位。全国分为 400 个市级地区，其中包括 294 个农村地区和 106 个城市地区。人口最多的州是北莱茵-威斯特法伦州，首都柏林则是人口密度最高的地区。华人群体主要集中在北莱茵-威斯特法伦州、巴登-符腾堡州和巴伐利亚州。

德国人口构成为白人占91.7%，亚裔占5.6%，非洲裔占1.2%，其他种族占1.5%。

德语是欧盟范围内母语人口最多的语言，使用人数超过 1 亿。德国常见的移民语言包括土耳其语、库尔德语、波兰语、巴尔干语言及俄语。调查显示，67% 的德国公民能以一种外语交流，27% 的人能掌握两种及以上外语。

基督宗教是德国信众最多的宗教，其次为伊斯兰教，佛教和犹太教规模较小。

德国属于中欧时区（CET，GMT+1），比中国慢 7 小时；夏令时期间仅慢 6 小时。

目前中国有 9 个城市开通直飞德国的航班，包括北京、上海、广州、深圳、成都、南京、沈阳、青岛和香港，对应德国的 4 个目的地城市：慕尼黑、柏林、法兰克福和杜塞尔多夫。每周航班数量约 294 班。

作为一个高度工业化、外贸依存度极高的国家，德国凭借汽车制造、电气工业、机械制造和化工产业在全球长期保持领先地位，被公认为全球制造业最具竞争力的国家之一。数量庞大、专业化程度高、技术精湛的中小企业构成了德国经济的中流砥柱。2024 年，德国国内生产总值达 47,495 亿美元，人均 GDP 为 50,836 欧元（折合 55,024 美元）工业 德国的工业体系完整且高度发达，主要产业包括电子、航天、汽车、精密机械、装备制造及军工等。德国产品以品质精良和技术领先著称，做工细致，但成本较高。作为欧洲最大的汽车生产国，汽车产业是德国最重要的出口支柱。与此同时，德国还是全球第三大机械设备制造国，并位列全球机械设备出口第一。农牧业德国农业机械化程度极高，全国大部分土地用于农业生产，尽管农业从业人口仅占 2%–3%，但农产品产量和质量均处于世界高水平。其中，大麦和啤酒花的产量位居全球前列，为德国的啤酒酿造业提供了坚实基础。旅游业德国是全球第七大旅游目的地国，旅游业发展成熟。每年吸引大量国内外游客，带动经济贡献显著。2024 年，德国旅游业收入达 397.31 亿美元，较 2023 年的 373.74 亿美元有所增长。交通运输德国交通运输体系完善，公路、水路和航空运输均十分发达。德国的公路密度位居世界第一，以高效与便利闻名。对外贸易作为世界贸易大国，德国与 230 多个国家和地区保持经贸往来，全国近三分之一的就业人口从事出口相关工作。其主要出口产品包括汽车、机械设备、化工产品、通讯技术、供配电设备以及医学与化工设备。对外投资2018 年，德国对外直接投资达 1,326.7 亿欧元，主要流向欧美国家，其中荷兰、美国、爱尔兰、卢森堡和西班牙是主要目的地。吸收外资2018 年，外国在德国直接投资额为 891.51 亿欧元，主要来源国包括荷兰、爱尔兰、瑞士、卢森堡和美国。与中国的关系近年来，中德经贸关系日益紧密。数据显示，2020 年中国已成为德国第二大出口目的地国。以电气电子行业为例，当年对华出口总额达 233 亿欧元，同比增长 6.5%，增幅高于 2019 年，中国由此成为德国电气产品的最大出口市场。

德国的学前教育主要分为两类：Kita（0–3岁托育）和 Kindergarten（3–6岁幼儿园）。入学时间没有硬性规定，家长可根据孩子的情况灵活选择，并可在适应阶段陪同。

德国的高等教育体系多元，包括综合性大学、高等专业学院、师范学院、音乐与艺术学院等。综合性大学以科研与教学并重，可授予 Diplom、Magister Artium 及 Doctor 学位。高等专业学院则注重应用型人才培养，学制 4–5 年，毕业可获专业文凭。部分学院还设有英语授课的进修课程（1.5–2 年），毕业可获硕士学位，但通常无博士授予权。

德国的医疗保障体系历史悠久，可追溯至中世纪，是世界上最早建立全民医疗保险的国家之一。根据世界卫生组织数据，2015 年德国医疗支出占 GDP 的 11%，在全球处于前列。

近几年德国房产不论是增值空间还是回报率，都具备足够的优势!作为外国人，同样可以在德国合法购房，享受和德国人相同的价格、产权以及税务制度等。

个人所得税是按超额累进税制征收的，2004年的最低和最高税率分别是15%和42%。按4个税种征收:①对工资报酬征收的工资税;②利息税;③按估定所得税征收的估定所得税;4按实际发生额征收的非估定所得税。1.工资税:工资税是个人所得税中的主要税种约占全部税收总额的43%.计税范围包括工资及工资以外的收入，以及医生、会计师、律师、作家等收入。税基为纳税人每年的收入扣除开支费用后的净所得。实行累进税制2.资本收益税是对个人或企业纳税人获得的公司红利、存款及带息证券利息等的课税。德国公司向股东支付红利须代扣20%的红利税，在支付银行存款、固定利息债券和其他带息有价证券产生的利息时，要征收30%的利息税。

德国是联邦制国家，实行联邦、州和市镇三级课税制度，以有限责任公司的法律形式成立的企业，是德国公司所得税的纳税主体。税收划分为共享税和专享税两大类:共享税为联邦、州、市镇三级政府或其中两级政府共有，并按一定规则和比例在各级政府之间进行分配;专享税则分别划归联邦、州或市镇政府，作为其专有收入公司所得税属联邦税，公司所得分红前后的税率现统一为25%，营业税是市镇一级的专享税，各地差距较大，实际税负大致在12.6%-20.3%之间。

增值税属共享税，是德国最重要的税种之一，征收范围涉及商品生产、流通、进口环节和服务等领域。增值税增值税采取发票扣税法征收，一般税率为19%，部分商品(如食品、近途客运、书籍报纸及艺术品等)税率为7%。。

若死者(赠与者)受赠者(受益人)在死者死去时(或赠与时)是德国居民，则对其捐赠的国内外财产征收遗产税与赠与税。若死者(赠与者)、受赠者(受益人)都不是居民，则仅就国内财产征税。房产继承人或受赠人需征收相应遗产税或赠与税，可以在每年的免税额度内，分批次完成，以达到免税效果。税率分为九个等级，它是按接受者与死者(赠与者)的血缘亲疏关系确定的。

房产税为市税，不同地区房产税差异较大，如纽约对于100万美元以上房产加收1%豪宅税，如洛杉矶的部分区域加收基建税等，房产税主要用于当地公立教育。

若死者(赠与者)受赠者(受益人)在死者死去时(或赠与时)是德国居民，则对其捐赠的国内外财产征收遗产税与赠与税。若死者(赠与者)、受赠者(受益人)都不是居民，则仅就国内财产征税。房产继承人或受赠人需征收相应遗产税或赠与税，可以在每年的免税额度内，分批次完成，以达到免税效果。税率分为九个等级，它是按接受者与死者(赠与者)的血缘亲疏关系确定的。

个人所得税中可抵税的支出可以大概分为以下三类:一、Werbungkosten 职业相关所必要的支出(税务局在计算预扣额时会自动减丢1000欧)1.路费 2 工作(学习)所需的支出 3 因为工作/学习/实习需要而搬家的费用 二.Sonderausgabe私人支出 包括:私人责任险、强制的医保、护理保险、养老保险、给公益组织的捐款、照顾孩子的支出(一年每个小孩最高4000欧)、房屋翻新维护的费用、给(国内)父母的赡养费、给前任的抚养费 三.AuBergewöhnliche Belastung非一般性支出 指的是无法避免的原因，所必须承担的较大笔的支出。比较常见的是和医药相关的支出，如做近视手术，支付处方药的额外费用等。这笔支出是不能100%抵税的，收入越低，已婚，有小孩的家庭可抵扣更多。 公司企业税抵扣 1、公司进口的商品或提供的服务，可以抵扣企业税; 2、如果产品和服务既用于生产又用于私人用途用于生产部分的进项税可以抵扣，可以抵扣的比例取决于产品用于生产的比例。 3、公司的进项税超过销项税时，可进行退税。 4、用于商业目的的土地对应的进项税可以抵扣。

近十年德国房价走势呈现出先大幅上涨，后有所下跌，近期又出现回升迹象的特点。2015年至2022年期间，德国房价开启了快速、大幅的上涨模式。从2010年到2019年，德国的房地产价格至少上涨了50%。然而，随着利率的上升，德国房地产的长期繁荣在2022年陷入停滞。2022年德国购房价格下降了约8%，与2022年的峰值相比，独户住宅的价格下降尤为明显，降幅高达8%，其次是建筑用地和公寓，大城市的房产和建筑用地价格平均降幅为13%，中等城市的独户住宅价格降幅高达16%。2024年，德国建筑用地、住宅和公寓的平均价格相比2023年进一步下降了5%，但自2024年年中以来，房价又表现出了回升的迹象。开始不断上涨。

在过去十年，有超过 450 万新移民移居德国，但是建筑业一直无法跟上住房需求。截至 2020年，持续的供需失衡已经造成 100 万套住房短缺。由于住房严重短缺，新冠疫情对住宅市场的影响有限，机构投资者对房地产的需求反而可能因疫情而进一步增加。避险和低利率环境导致德国房价在 2020 年大幅上涨，这一趋势可能将持续数年。到 2035 年，德国住房存量的市值预计将达到15.3 万亿欧元，同期房价平均上涨 42.13%。预计消费者在住房租金上的支出也将遵循类似的轨迹，在 2020 年至 2035 年间增长 44.48%。

德国的房产经纪行业的业务内容和国内相同，但是佣金费用会有差异，私人房产的出售平均收5.95%至7.14%的费用，佣金可由买卖双方平摊、或者由买家承担或由卖家承担，协商解决。对中国投资者的政策或投资情况德国购房没有限购政策，可以购买多套房产且可以贷款，贷款利率低，适合低利率来撬动大杠杆，且德国现在是房地产市场的初期，未来增值空间大，目前还未有大量国内买家涉足，更具投资价值。

这是2025年欧盟统计局数据:2009年以前德国的房价总体比较平稳，2009年起开始一路上涨，尤其是2015年后德国房价快速攀升。2010年至今，德国住宅均价上涨了超过50%，柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福、杜塞尔多夫、科隆和斯图加特等七大城市的价格早已翻倍，一线城市的房子永远都是比较稀缺的资源，以柏林为例可以看一下过去10年房产价格的走势：2025年德国一线城市公寓价格均价:柏林-价格同比上涨7.2%，中位数价格为每平方米4,743 欧元汉堡-价格同比上涨 9.5%，中位数价格为每平方米4,750 欧元科隆-价格同比上涨10.6%，中位数价格为每平方米3,609 欧元杜塞尔多夫-价格同比上涨6.9%，中位数价格为每平方米3,338 欧元慕尼黑-价格同比上涨5.1%，中位数价格为每平方米7,882 欧元法兰克福-价格同比上涨5.5%，中位数价格为每平方米4,138 欧元斯图加特-同比上涨 7.3%，中位数价格为每平方米4,037 欧元南德公寓价格同比涨幅最大，慕尼黑以平均7,882欧元的平方米价格在德国排名名列前茅紧随其后的是汉堡，排在第三位的是柏林，排名第四的是法兰克福。

大多数交易由买方经纪人与卖方经纪人分别代表各自客户，类似律师制度，从而确保谈判过程真正站在客户利益一侧。

在美国购买新房或二手房，买方均无需支付佣金，房价透明，避免了额外加价或隐形费用的顾虑。

根据美国房地产经纪人协会（NAR）发布的《国际交易报告》，在 2024-2025 年间：

德国目前租金的涨幅比房价涨幅更快，所以政府在去年都不得不出台一些政策去压制租金的上涨。租金上涨原因主要是需求大。可以看一下2020年部分城市的租金情况: 其中，表现较好的大城市有:柏林，科隆，法兰克福，汉堡，慕尼黑等，同中国的北上广一样，主要城市吸引了更多的优质人口流入，可以持续保持坚挺的租金收益。如图所示，2004-2018年，德国公寓租金持续上涨，且7大主要城市的公寓租售比明显高于德国其他地区。从图表中可以看出，在德国置业，推荐优先考虑德国一线发达城市，不仅可以获得持续的高租金收益，并且租金持续上涨，涨幅超过其他城市。投资前景1.2000-2035 欧洲的GDP涨幅截至 2025 年，德国是世界第三大出口国，经济价值超过 3.32 万亿欧元。德国拥有极其熟练的劳动力和高水平的创新，在研发方面排名世界第四。预计从2020年到 2035 年，德国GDP将增长至 5.29 万亿欧元(+59%)，因此将保持欧洲最大的经济增长，超过1万亿欧元。2.政府债务与 GDP(%)的比较德国的债务与 GDP 之比一直处于欧洲国家中较低的水平，它被视为欧盟投资风险最低的国家之一。3.2011-2025年欧洲失业率趋势德国稳定的经济体系造就了欧盟最低的失业率。2025年德国的失业率只有3%，就算在疫情期间失业率也仅上涨至4%，相比其他欧盟国家失业率涨幅更少，恢复更快。4.德国人口趋势 2000-2035德国是欧盟人口最多的国家，并且由于欧盟其他国家的政治不确定性和经济危机，近10年又有450万欧盟移民来到德国，造成德国目前的工作人口达到4700万。未来15年，预计莱比锡人口将增加13%，柏林和慕尼黑人口将增加10%。热门城市柏林是德意志联邦共和国首都，也是德国最大的城市，现有居民约340万人。柏林位于德国东北部，四面被勃兰登堡州环绕，施普雷河和哈弗尔河流经该市。柏林也是德国十六个联邦州之一和汉堡、不来梅同为德国仅有的三个城市州。柏林无论是从文化、政治、传媒还是科学上讲都称的上是世界级城市。该市经济主要基于服务业包括多种多样的创造性产业、传媒集团、议会举办地点。