日本攻略

自 20 世纪 90 年代房地产泡沫破裂以来，日本房产市场始终保持相对稳定。叠加日元作为国际公认的避险货币，以及日本房产和土地皆为永久产权，使其长期具备投资价值。当前热门的投资类型包括高级公寓与整栋住宅，整体门槛约在人民币 1000 万元起步，核心地段的优质房源往往需要更高预算。投资回报率趋于理性，普遍在 2%–5% 之间。然而，日元贬值带来的购入优势，使日本房产依旧吸引着全球投资者。2025 年大阪世博会即将举办，而大阪综合度假区（IR/赌场）项目也已获批并计划于 2029 年前开业，这些都将推动区域基础设施建设与经济活力，进一步增强投资者信心。东京首都圈依然是全球人口与经济规模双双排名第一的都市圈，人口持续向核心区集中，租赁需求旺盛，市场长期稳定。随着海外资金持续流入，东京与大阪核心地段的房价与租金整体呈现稳中有升的趋势。

日本位于东亚，由日本列岛、琉球群岛、伊豆—小笠原群岛等 6852 座岛屿组成，国土面积约 37.8 万平方公里，相当于中国云南省的面积，是亚洲面积最大的发达国家。日本四面环海，邻近太平洋、鄂霍次克海、日本海与东海。西与朝鲜半岛及俄罗斯远东地区接壤，东北连接千岛群岛，西南隔海与中国大陆及台湾省相望。行政区划方面，日本设有 1 都（东京都）、1 道（北海道）、2 府（大阪府、京都府）及 43 县，下辖市、町、村与特别区。民间习惯上，也常将国土划分为关东、关西、东北等地区。

日本人口约 1.26 亿，居世界第 11 位。2008 年达到峰值后，整体进入长期缓慢下降，预计 2050 年或将降至 1 亿左右。尽管全国人口减少、高龄化趋势明显，但以东京首都圈和大阪关西圈为代表的大都市圈，仍保持人口净流入。东京首都圈（“一都三县”）人口约 3600 万，占全国 29%，是全球人口、人口密度与经济规模均排名第一的都市圈。大阪—京都—神户构成的关西圈约 1800 万人，占全国 14%。截至 2024 年底，在日本生活工作的中国人超过 83 万，仍是最大海外群体，占外国人总数近三分之一。其中约 43 万居住在首都圈（占比 52%），约 11 万居住在关西地区（占比 13%）。传统的华人社区包括横滨中华街、神户南京町、长崎中华街，而东京池袋、龟户、西川口、锦系町等地正在逐渐形成新的华人聚居地。大阪的难波、日本桥一带，以及京都的部分区域，也呈现出越来越浓厚的华人生活氛围。日本是典型的单一民族国家，大和民族占比超过 95%。此外，还包括北海道原住民阿伊努人（约 20 万）、朝鲜裔人士（约 86 万）、华裔人士（约 92 万），以及数量不明的琉球原住民。

日语是日本的主要语言，大部分居民及在日外国人均使用日语，但各地方言差异显著，其中最具代表性的是关西腔，常出现在娱乐和搞笑节目中，类似于中国的东北话。英语是日本基础教育的必修课程之一，但因日语发音特点及假名化音译习惯，导致日本人在英语发音上（尤其是 r 和 l 音）普遍存在困难。日语文字构成中，汉字、片假名与平假名各占三分之一。对于中国人而言，学习日语相对容易，即使不会日语，在日本也往往不至于迷路。

根据 2018 年数据：日本无宗教信仰者约占 62%，佛教徒约 31%，神道信徒约 3%，基督徒约 1%，其他宗教约 1%，无回答占 2%。多数日本人虽无固定信仰，但生活中大量仪式与活动与佛教、神道密切相关，例如节假日、婚礼、葬礼等。基督徒比例虽不足 1%，但因常处于较高社会经济地位，其社会影响力远超人数占比。

日本采用首都东京所在的东九区时间（GMT+9）作为全国标准时间，称为“东京时间”。日本不实行夏令时，因此全年时间保持稳定。与中国相比，东京时间快 1 小时。例如，北京时间早上 8 点，对应东京时间为早上 9 点。

截至 2024 年底，已有超过 12 家航空公司开通中日航线，中国 40 余个城市可直飞日本东京、大阪、名古屋、福冈、札幌等 20 余个机场，每周航班总量超过 900 班。其中，北京、上海、广州、深圳与东京、大阪、名古屋之间的航线最为密集。飞行时间大约为 2.5–6.5 小时：最短航线为大阪–烟台，约 2 小时 20 分；最长航线为东京成田–西安，约 6 小时 30 分。乘客数量最多的依旧是北京/上海—东京/大阪航线，航程约 3 小时。票价方面，疫情后逐步回归常态。2025 年中日航线经济舱往返平均票价约 2800–3500 元人民币。暑期与春节等旺季，票价可超过 4500 元；而在 11 月、2 月等淡季，最低往返票价可低至 2200 元左右。

日本是全球 GDP 总量第三的经济体，仅次于中国和美国。 1960–2008 年间，日本长期稳居世界第二。从历史看，日本经济在 1960 年代至 1980 年代实现了长达 30 年的高速增长，被誉为“战后经济奇迹”。这一时期，众多世界知名的日本跨国企业诞生。1985 年《广场协议》后，股市与房价双双飙升，东京一度成为全球最昂贵的城市。据说当时东京皇宫的地价可抵整个加州，东京 23 区地价可抵整个美国。然而，由于股价与地价高企带来过大风险，1989 年日本央行选择主动刺破泡沫。此后股价下跌，房价在 1990 年代进入漫长调整。日本在“资产泡沫”与“实体经济”间选择后者，因此至今汽车、机械制造、半导体等领域依然保持世界领先，而房产市场泡沫水平极低。日本是典型的自由市场经济体，科研能力、工业基础与制造业技术均居世界前列，同时是全球第四大出口国和进口国。2024 年，日本 GDP 约 4.2 万亿美元，人均 GDP 约 33,900 美元；失业率长期维持在 2.5% 左右，是主要发达国家中最低水平之一。在人类发展指标方面，日本人均寿命超过 84 岁，连续多年位居世界前列。在联合国人类发展指数（HDI）中，日本排名全球前 20，综合体现高收入、高教育水平与长寿命的生活质量。此外，日本连续 30 多年保持全球第一债权国地位。截至 2023 年底，其海外净资产规模约 4.3 万亿美元，长期扮演全球最大的对外投资者角色。这些都支撑了日本“富裕而稳健”的国家形象。

日本学制与中国类似，实行小学 6 年、初中 3 年的义务教育。不同点在于学年安排：中国通常为 9 月开学，次年 8 月结束；日本则为 4 月开学，次年 3 月结束。早在 50 年前，日本已实现高中教育普及，目前正在推进高中教育义务化。日本识字率高达 99%，位居全球首位。教育体系分为公立与私立。公立学校免费入学，但需具备居民身份或长期签证。日本有“学区”制度，但范围相对较大。例如在东京，住所在学校 4 公里范围内的学生均可申请；若申请人数过多，则需通过考试与面试筛选。私立学校学费较高，但整体低于英美同类国家。

绝大多数学生在完成义务教育后继续升学。2010 年，日本高等学校（相当于高中）就学率达 98%，位居全球第一；大学就学率也高达 45.5%。日本大学招生制度不同于中国的统一高考，以高校自主招生为主，考试时间一般在每年 2 月。大学分为国立、公立和私立三类：国立大学：如东京大学、京都大学，分别培养出 10 名和 11 名诺贝尔奖得主；私立大学：如早稻田大学、庆应义塾大学，是日本政商界精英的摇篮，分别培养出 13 位和 3 位首相。对于国际学生，留学后若在日本找到工作，通常可顺利获得工作签证，工作 1–5 年即可申请日本永住身份。

日本的医疗保险主要分为国民健康保险和受雇者保险，前者覆盖普通国民和持有长期居住签证的外国人，如学生，农民、自雇人士和退休人士等，国家负担诊费的70%;后者则只覆盖现职人士及其家属，国家负担诊费的80%。由于日本优越的自然环境，优厚的社会医疗保障，先进的医疗技术，医疗保险制度和整体良好的生活习惯，日本人的平均寿命长年居世界之首，女性达87岁，男性达81岁。

由于经合组织(OECD)各国间“租税条约”的存在，中国和日本之间不存在双重征税的问题，如果已经在中国纳税，就无须在日本重复纳税。国税 个人所得税 对日本国内有所得的居民和非居民的所得征收。起征点为年收入超过200万日元。跟国内的个税类似，但征收标准和免除额度更高。消费税 对商品和劳务的增值额征收，于2019年10月改为10%。持短期旅游签证，或持其他签证在日本不足6个月的可以免税。购房时的总价已经包含消费税，无需担心重复交税。出售房产时，个人之间的交易不再次收取消费税,遗产和赠与税 对财税继承人或遗赠财产接受人征收。与继承存款相比，继承房产纳税更少，所以购买房产是日本富豪的常用节税手段之一。日本遗产税起征点为3000万日元+600*继承人数。如果遗产低于起征点，免征遗产税。配偶享有1亿6000万日元的免税额度。在日本有专门职业的税理士(税务律师)协助您报税和合理规划，每次大概收费2-3万日元。社会保障税 国民健康保险税，国民年金税等。地方税 住民税 地方政府征收，用来作为教育，福利，公共医疗，垃圾处理等的资金。

对于海外买家，没有额外的海外买家税，出售房产时，如果以个人名义出售给个人，无须再次缴纳消费税。出售房产时的资本利得税可由养房费用(包括物业费，维持管理费，房产税等)抵扣。日本遗产税起征点为3000万日元+600*继承人数。如果遗产低于起征点，免征遗产税。在日本有专门职业的税理士(税务律师)协助您报税和合理规划，每次大概收费2-3万日元。

日本作为老牌资本主义国家，其房地产市场历经百余年发展与 1990 年代泡沫冲击，如今已处于相对稳定的阶段。所有新建房产项目均需经过市政府的前期、中期、完工三次审查，确保安全性与合规性。房地产从业人员需具备严格的专业资质。国家规定的资格考试包括：宅地建物取引士（简称“宅建士”，负责房产交易中的重要事项说明）、不动产鉴定士、土地家屋调查士、公寓管理士、管理业务主任者、一级/二级建筑士（负责建筑设计）、司法书士（相当于买方律师）、不动产咨询技能士等，体现了行业的专业化与规范化。

长期：下图是日本国土交通省（相当于国土资源部、住建部和交通部）发布的2008–2025年住宅价格指数。可以看出，日本全国的住宅价格总体呈现周期性稳中有升的态势。其中公寓的涨幅较大，2010年以来的十年间涨幅达到了100%左右，一户建则相对比较平稳，涨幅在20%左右。日本商业地产中涨幅较大的则是店铺、办公楼和整栋住宅，10年间涨幅约为60～70%。下图表示了1985年-2020年日本东京圈和大阪新建公寓的套均总价。蓝色代表东京圈，黄色代表大阪圈。自从1990年日本经济泡沫崩溃之后，住宅价格一直是平稳上升状态。2020年，东京房地产的平均总价已经接近于恢复1990年的价格，平均每套达到6000万日元左右。而大阪的套均总价4000万日元依然低于1990年的峰值5000万日元。现在购买东京房产跟30年前买的价格是一样的，而大阪圈的房产则有更大的上升空间。另外仔细观察2008-2009年两大都市圈的房价变化，可以看出，全球经济危机期间，东京房地产仅有-5%的降幅，大阪则更少，仅有-3%，而且短短两年后就恢复了经济危机前的价格。可以看出日本房产的抗跌性较强。相比全球经济危机全球新冠疫情中东京房市的表现还要更加坚挺，2020年的疫情期间，东京和大阪的套均总价分别同比逆势上涨了1.7%和8.1%。下图表示了2000年-2020年日本东京圈各地区新建公寓的套均总价和平均单价。下图1中深蓝色线表示东京都23区新建公寓套均总价和单价。下图2中浅蓝色线表示东京都23区二手公寓平均单价。下图3中深蓝色线表示大阪府新建公寓套均总价和单价。东京都的新建公寓套均总价约为7000万日元，平均单价约为115万日元/平方米。二手公寓平均单价约为71万日元/平方米。大阪府的新建公寓套均总价约为4000万日元，平均单价约为76万日元/平方米。下图表示了1985-2019年日本全国各地新建公寓的套数，2008年开始，由于人口开始缓缓下降日本全国新建公寓套数约为每年8万套，远少于最多的2000年左右的18万套。其中东京每年新建约3.5万套公寓，大阪圈每年新建约1.9万套公寓，所以可以看出，日本的新房供应量在持续下降，尤其在人口密度高的地方，新房供应持续吃紧。下图表示了1973-2019年各大都市圈自住房的占比率。日本全国(棕色线)自住房比例常年稳定在60%左右。其中，东京圈(深蓝色)自住房比例只有55%，大阪圈(浅蓝色)有60%。由此可以看出，东京和大阪地区的自住房比例较低，尤其是年轻人的租房需求长期稳定。但是另一方面，两大都市圈的自住房比例也呈整体上升趋势，未来购房需求将会继续增加。短期：2021年7月，首都圈的新建高层公寓套均总价为6498万日元，大阪圈套均总价为4463万日元，2018-2021期间，在疫情的压力下也并未出现价格下跌的迹象，甚至有不降反增的趋势。从在售房源数量来看，2021年7月接近2019年疫情前的月上架量，疫情的影响只体现在了2020年的4、5月份，然后就迅速回归到正常水平，成交量基本与往年持平。(见图8)从成交率(当月成交套数/当月挂牌套数)来看，疫情前的2019年近畿圈的成交率比较高，到达75%左右，房源消化速度在持续提高。2020年3月疫情爆发后，近畿圈的成交率依旧保持在70%左右，与首都圈相近，并未出现交易量的大幅度(见图9)滑坡。

下图表示了日本各大城市的公寓租金情况。以70平方米(日本公寓的平均面积)为例，东京的租金收益约为每月21.4万日元，年回报率约为4%;大阪的租金收益约为每月17.8万日元，年回报率约为4.4%。根据所在城市，区域和房产类型不同，日本房产的租金回报率有所不同，但是总体来看，日本各类型房产的净投资回报率约为 长租类型:新房公寓:约2-6%，二手公寓:约3-6%，二手一户建:约3-6%，酒店:约3-6% 短租包租类型：民宿: 6%以上。适合国人做出租投资的优势介绍：1.高收益2.低门槛3.海外买家购房没有身份限制4.租房需求稳定5.好打理(时差小，航班方便，有专门管理公司)

对房地产市场有影响的日本政策:1.一极集中:长期来看，为了形成规模效应，日本的人口和资源主要集中于三大都市圈:东京，大阪，名古屋，尤其是东京，形成了所谓“一极集中”的现象。东京都市圈是世界上人口和经济规模最大的都市圈。下图表示了1955年-2018年三大都市的人口占比，东京占全国人口的29%，大阪占14%，名古屋占9%。虽然日本政府在努力缓和这种“一极集中”的现象，但是目前看来，即使日本人口进入长期下降趋势，但是日本的年轻人依然愿意迁往大城市。下图表示了世界各大国家和东亚国家的首都圈在本国的人口占比，可以看到东京(黑色实线)的人口占比远高于其他国家。东京的人口增长大多来源于外部人口迁入，而非自然增长。迁入的人口中，15-29岁的年轻人占了91.1%，现在和未来，东京的就业岗位和人口会继续上升，适合年轻白领的住房需求(以商务区或地铁站附近的小户型公寓为主)也会持续稳定上涨。2.观光立国：自2008年起，日本政府便将“观光立国”上升为基本国策。2013年东京申奥成功后，进一步加大了对外国游客的吸引力度。由于日本面临高龄化与少子化，旅游业和外国消费成为拉动经济的重要动力。2018年，日本旅游及相关产业收入达到约55万亿日元，占GDP的5%以上，并贡献全国约6%的就业岗位。疫情前，日本外国游客数量持续增长，带动酒店、公寓等住宿设施需求高涨。为应对短期住宿不足，日本在东京、大阪等地设立了“民宿特区”，允许符合条件的房产作为民宿经营，曾一度成为房产投资热点。然而，近年来日本政府逐步收紧了民宿政策，尤其是单户型民宿受到严格限制，申请与运营难度加大。多地政府加强了消防、邻里关系与经营天数的管控，使得小规模民宿投资风险明显上升。在此背景下，市场热点转向整栋民宿或酒店式物业，这类资产因符合整体审批标准、可集中管理，仍被部分投资者看好。相比传统长租公寓，整栋民宿灵活性更高（可转换为长租或自住），但投资门槛与合规要求也显著提高。3.奥运会世博会：2021年东京奥运会虽然因疫情采取了无观众模式，经济拉动效果有限，但留下的“奥运遗产”依然对东京湾区和周边地产产生了深远影响。晴海奥运村在赛后改造为大型住宅区，成为东京湾区新的高端居住板块，带动了周边房产和基础设施升级。2025年，大阪将举办世界博览会（2025年4月13日–10月13日），会场位于大阪梦洲岛。世博会不仅推动关西地区大规模基建投资，也成为国际资本关注的焦点。与此同时，日本政府已批准在梦洲建设综合度假区（IR赌场），预计于2029年前开业。该项目包含国际会议中心、酒店、娱乐和赌场设施，目标是使大阪超越澳门，成为亚洲重要的综合度假目的地。世博会和IR计划的双重加持，预计将大幅提升大阪湾区的国际知名度与投资潜力，推动周边住宅、酒店和商业地产的持续发展。大阪由此成为继东京湾区之后，日本最受关注的未来房产投资热土。

无论是日本本地买家还是海外投资者，购房需求主要集中在首都圈的东京与近畿圈的大阪、京都。东京：东京是日本第一大城市，也是全球最大的都市圈，人口约 3600 万。房产需求旺盛，价格长期稳中上涨，抗风险能力强。核心区域：东京核心 6 区（JR 山手线以内的 3 区及西北方向的 3 区），以公寓为主。地铁沿线的小户型公寓，总价相对可控，通勤便利，是日本白领与留学生的首选租赁类型，也是海外投资者最青睐的产品。租金回报率一般可达 2–6%。高端居住：大户型高级公寓和一户建，更适合长期生活在日本的客户。高级公寓物业管理完善，选址多位于市中心，生活便利；一户建土地与建筑均为私人永久产权，户型宽敞、私密性好，单价较低，但新房供应稀缺。大阪：大阪是日本第二大城市，人口约 1800 万。房价约为东京的 60–70%，在市中心核心 6 区（大阪地铁环状线以内），公寓与一户建均可获得稳定租金收益。旅游驱动：2019 年，大阪接待游客逾 8000 万人次，其中外国游客超 1200 万，是仅次于东京的国际旅游目的地。大阪不仅自身景点丰富，也是京都、奈良、神户的门户与中转地。未来潜力：2025 年大阪世博会与梦洲综合度假区（IR赌场）建设，将带来基建投资与国际客流，进一步增强区域活力。投资热点：随着短租政策收紧，小户型民宿投资风险上升，市场逐渐转向 整栋公寓、酒店式物业及长期租赁住宅，这些业态合规性更高、风险更低。整体来看，大阪兼具 租金回报 与 升值潜力，投资价值突出。京都：京都自公元 794–1869 年为日本首都，是全球知名的文化与旅游目的地。全市拥有 17 处世界文化遗产（如京都御所、伏见稻荷大社、祇园等）。2019 年，京都接待游客超过 5300 万人，其中外国游客 450 万+。市场特征：在“观光立国”政策和国际游客增长的推动下，京都酒店与住宿需求旺盛。东京、大阪民宿政策收紧后，京都热点转向 精品酒店、整栋町屋改造项目、高端酒店式公寓 等业态。独特吸引力：京都的历史氛围与文化积淀，使得一部分“有情怀”的海外客户倾向购置 传统别墅或町屋，作为度假居所或投资标的。这类物业兼具 稀缺性与文化价值，在京都市场拥有独特优势。

与中国相比，日本房地产的特征有:1.永久产权:相比国内的70年产权，英国的125/250/999年产权，日本的土地和房产均为永久产权，是可以代代相传的固定资产2.无公摊面积，阳台面积也不算在套内:同样的80平方米公寓户型，国内一般可以做到两房，日本就可以做到三房的户型。其原因一是在于设计上空间利用率较高，二就在于日本无公摊面积，以及阳台不计面积。但是需要注意的是，日本标注面积一般采用“壁芯面积”即墙中心线围成的面积，实际得房率95%以上(外加阳台)，但依然远高于国内新房的70%-80%。3.折旧少:对于租客，吸烟，养宠物，清理等都有要求房屋维护情况比较好。4.日本房产常用面积单位换算:1坪=3.31平方米，1畳/贴=1.62平方米≈0.5坪购房费用

在日本买房时一般需要缴纳印花税、不动产登录免许税、不动产取得税等税费，购买新房的一次性费用约为房价的4%~5%。后续养房费用在日本持有房产的税费主要包括固定资产税、都市计划税、物业费等，一般每年需付房价的1.5%。另外，每年持有成本中“固定资产税”的部分，可以通过以下方式减少1.购买新房公寓的话，买一楼可以节约10%左右的固定资产税。2.买二手房的话，房龄越老，固定资产税越少。3.买入新房后，6年之内卖掉。因为6年以内固定资产税(建筑部分)半价。4.关注当地政策，向免税制度靠拢。比如说，在东京购入幼儿园，或在冲绳购入工厂，都是不收取固定资产税的。5.重建或者出售的时间选在年末。收取固定资产税的基础是每年1月1日那天持有房产，提前拆掉或者出售就可以节省一年的固定资产税。6.用特定的信用卡支付。购买二手房的话，一次性费用和持有费用都比新房高一些，二手房一次性费用约为6~8%，持有费用约为2~2.5%/年。一般说来，土地面积越大，房屋建筑面积大、总价高的，房地产税金也高。另外，凡是自用住房和小户型的，基本上都能够享有一定程度的优惠。